Mudanças não se refletiram em queda de preços
Logo depois da sanção da lei o mercado imobiliário esperava que, com a possibilidade de as desocupações de imóveis ficarem mais rápidas, haveria mais oferta de imóveis e, consequentemente, preços menores para os aluguéis. Porém, esse movimento não aconteceu. O vice-presidente de Administração de Imóveis do Secovi-PR, Luiz Valdir Nardelli, afirma que houve, sim, um sensível aumento da oferta de casas e apartamentos em torno de 15% a 20% mas reconhece que os preços não baixaram. "Tanto no mercado de compra e venda, quanto no de aluguel, tínhamos de recuperar valores e isso vem acontecendo desde 2009. Ano passado, os aluguéis tiveram reajuste acima da inflação, com média de 12%", relata. Ele acredita que a recuperação já aconteceu e agora em 2011 os preços serão reajustados dentro da inflação.
Contraponto
Na avaliação do advogado Mario Cerveira Filho, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, as alterações promovidas pela lei 12.122/2009, prejudicaram sensivelmente os locatários, inclusive no acréscimo de preços. "Como o locador só pode pagar em juízo uma vez a cada 24 meses [antes era possível fazer isso duas vezes em um prazo de 12 meses], a decisão fica na mão do proprietário, que pode praticar o preço que lhe convier", critica. De acordo com Cerveira Filho, esse movimento é cíclico e acaba atingindo todo o mercado. "A população e o mercado imobiliário não estavam preparados nem maduros para esse tipo de mudança", diz.
A tendência, segundo o advogado, é que o valor do aluguel cresça ainda mais. "Em todo o Brasil, o aluguel subiu acima da inflação e na medida em que os contratos de locação forem se encerrando, o valor acompanhará o movimento de alta."
O dirigente do Secovi-PR discorda e explica que o fato de o proprietário ter mais segurança na hora de conseguir o imóvel de volta (em casos de inadimplência) atraí mais investidores. "Não acredito na hipótese de aumento abusivo. Até porque, não faltam imóveis e os que estiverem fora do preço de mercado ficarão vazios", argumenta.
Relembre
Confira o que mudou na lei:
Despejo
Se o contrato não tem garantia, a liminar de despejo pode se dar em 15 dias. Nos casos de inadimplência, o inquilino tem 15 dias para contestar o despejo e quitar os aluguéis atrasados. Se não o fizer, terá 30 dias para a desocupação do imóvel.
Execução
Até 2009, ao receber a notificação, o inquilino tinha 15 dias para desocupar o imóvel. Se isso não acontecesse, era necessário outro mandado. Com a nova lei, o prazo continua valendo, mas não é necessária nova notificação.
Fiador e garantia
Os fiadores não ficam mais presos ao contrato. Se um fiador pedir exoneração, o locatário terá de subsituí-lo em 30 dias. Caso contrário, o contrato pode ser encerrado. Se for da vontade do locador o documento pode ser firmado sem fiador ou seguro fiança.
Entrega do imóvel
Anteriormente, era necessário pagar a multa expressa no contrato nos casos de entrega antecipada do imóvel. A prática atual obriga o inquilino a arcar com a multa correspondente ao tempo restante do acordo. Um ponto importante para os contratos comerciais é a manutenção do direito de o inquilino entrar com ação de indenização contra o proprietário que se recusar a renovar o contrato por ter recebido uma proposta mais vantajosa de um terceiro.
Na próxima terça-feira a chamada Lei do Inquilinato (n.º12.122/2009) completa um ano em vigor. O texto alterou alguns dos principais artigos da regulamentação aplicada aos contratos de locação de imóveis e foi aclamado como um importante avanço para o mercado imobiliário. O novo texto trazia, na época, a promessa de facilitar os acordos e dar maior segurança jurídica aos locadores. Entre as mudanças mais significativas estava a possibilidade de se retirar legalmente os maus pagadores dos imóveis em até 30 dias algo que, na prática, não tem acontecido.
Do início da ação nos tribunais à desocupação da casa ou apartamento, os prazos continuam longos de Norte a Sul do país, na avaliação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). "As ações promovidas a partir da nova lei têm levado, em média, de oito a 12 meses em tramitação na Justiça", revela o presidente da entidade, João Teodoro da Silva. O Cofeci fez um levantamento sobre o impacto da lei em nove estados brasileiros e no Distrito Federal. O resultado observado é que apenas em Minas Gerais há relatos mais otimistas, com ações resolvidas em até 45 dias.
A nova lei prevê que, quando não forem realizados os pagamentos, o locatário tem prazo de 15 dias, contados da citação feita pelo juiz, para acertar os aluguéis vencidos. Caso não o faça, será expedido mandado liminar de despejo e o inquilino terá prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. A ação também pode acontecer quando há o término do prazo do contrato e não há uma garantia (fiador ou seguro fiança). "As principais alterações estão voltadas para agilizar a devolução de imóveis a partir de decisão judicial, facilitando o despejo de inquilinos inadimplentes e sem garantias", observa o advogado Carlyle Popp, professor dos cursos de graduação e pós-graduação do Centro Universitário Curitiba (Unicuritiba).
O problema, no entanto, está no grande número de reclamações acumuladas. "A lei é considerada um avanço por equilibrar a relação entre inquilinos e proprietários. O problema está no volume de ações e no número de recursos possíveis no Judiciário, deixando qualquer processo muito lento", diz o presidente do Cofeci. Soma-se a isso, o desconhecimento da lei por parte de alguns juízes. "A criação de varas especiais para esses casos resolveria a questão, dando mais especialidade ao juiz", sugere Teodoro da Silva.
O professor da Unicuritiba aponta ainda outra justificativa para a demora na concessão de tutela antecipada. "Uma liminar é concedida quando o juiz, sem ouvir a outra parte no processo, concede o direito ao proprietário do imóvel. Os magistrados agem com cautela, tomando o cuidado de observar a defesa do locatário e verificar se não há exercício abusivo de direito."
A advogada Josiclér Vieira Beckert Marcondes, especialista em Direito imobiliário do escritório Katzwinkel e Advogados Associados, diz que a situação é mais delicada nos casos de locação comercial, nos quais o transtorno de um despejo será maior e envolverá o fim de uma atividade comercial. "Trinta dias antes do término de um contrato sem garantia o proprietário pode ajuizar o pedido de despejo. Os inquilinos precisam agir com antecedência, renovando o contrato antes desse prazo", orienta.
Capital
No mercado imobiliário de Curitiba a demora das ações é atestada pelas imobiliárias. A diretora administrativa de locação da Apolar Imóveis, Damares Moraes, afirma que a empresa tem quatro casos de pedido de liminar sem solução. "Dois estão há mais de seis meses sem nenhuma perspectiva de andamento", diz.
A prática de locação sem fiança, uma prerrogativa do locador, ainda não é uma praxe na cidade. "Como são nas locações desprovidas de fiança que está o direito de liminar, as ações em Curitiba não são abundantes. Nos casos de inadimplência (outra situação para despejo liminar), a solução amigável tem sido a opção dos administradores de imóveis", diz a coordenadora de locação da Rede Imóveis (organização que reúne 12 imobiliárias de Curitiba), Marise Hartmann.
O assessor da diretoria da Administradora, Gonzaga Leonel Sabino, diz ainda que havia uma expectativa de que cerca de três mil imóveis que estavam fechados por falta de interesse dos proprietários em alugar voltassem a ser ofertados ao mercado algo que também não aconteceu. "Como continua não havendo agilidade na retomada do imóvel em caso de inadimplência, só 20% desses imóveis voltaram para o mercado."
Inadimplência
O ponto favorável do primeiro ano da nova lei foi a diminuição na inadimplência. Um levantamento do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) mostrou queda de 30% na inadimplência nos contratos de locação. "Não se pode creditar o número somente à lei, visto que temos um mercado muito aquecido em todos os setores. Mas os inquilinos sabem que não ser pontual seguidamente pode implicar em uma ação de despejo mais rápida", afirma o vice-presidente de administração de imóveis do Secovi-PR, Luiz Valdir Nardelli.