As conseqüências de uma desistência

Qualquer negociação de compra e venda de um imóvel é uma relação de compromisso entre as partes envolvidas (comprador e vendedor e, às vezes, imobiliária). Para a possibilidade de uma dessas partes desistir do negócio, é importante que todos conheçam as cláusulas estabelecidas no contrato que está sendo firmado. Nele devem estar previstas as conseqüências de uma desistência, seja do comprador ou do vendedor.

O primeiro cuidado está relacionado ao valor dado de entrada no negócio, também chamado de sinal ou arras, que, além de ser prática permitida por lei, também marca o início de toda a transação. "Em casos de desistência, o sinal tem função indenizatória. Mas ele não pode ultrapassar 10% do valor total do imóvel", alerta a advogada e professora de Direito Imobiliário na Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR), Maristela Denise Marques de Souza.

Segundo ela, quando há desistência por parte do vendedor, o Código Civil prevê que ele deve restituir ao comprador o valor da entrada, mais o equivalente (ou seja, duas vezes o valor da entrada). Pode-se somar ainda a esse montante um valor de indenização que vai depender dos danos gerados em cada caso.

Se o desistente for o comprador, ele vai perder o valor dado como sinal ao vendedor, que por sua vez também poderá pedir uma indenização. Em ambos os casos apresentados, em que há cobrança de indenização e não há o direito de desistência, o sinal de negócio recebe o termo legal de "arras confirmatórias."

Para se evitar perdas com indenizações, comprador e vendedor podem ainda optar por outro tipo de contrato com as chamadas "arras penitenciais". De acordo com Maristela, com essa caracterização constando no documento o arrependimento do negócio é permitido sem direito a indenizações.

Imobiliária

Se a negociação é realizada por intermédio de uma imobiliária, é estabelecido um contrato de compra e venda, o qual envolve o pagamento de uma comissão. "Dependendo do caso o cliente pode perder o valor que pagou de comissão pela venda, porque esse valor corresponde a um serviço que foi executado pela imobiliária ou corretor", diz o gerente de incorporação da Galvão Planejamento Imobiliário e Vendas, Emiliano Galvão. Ele explica também que o vendedor pode desistir do negócio sempre, desde que deixe isso expresso por escrito e que não exista contato com interessados. "Se existir contato com algum cliente e estiver dentro do prazo estipulado no contrato de serviço com a imobiliária, o proprietário é obrigado a prosseguir com a venda."