Segurança
Confira qual a documentação necessária para a negociação do usado
Do imóvel:
Certidão Atualizada de Matrícula do Imóvel, obtida junto ao Cartório de Registros de Imóveis. Certidão negativa de débito IPTU IPTU com parcelas pagas (do exercício) Três últimas contas de luz, água e gás
Do vendedor pessoa física:
RG e CPF Certidão de Casamento Certidões negativas dos Cartórios de Protesto Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais Certidão Negativa da Justiça Federal Certidão negativa da Justiça do Trabalho
Do vendedor pessoa jurídica:
CNPJ Certidões negativas dos Cartórios de Protesto Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família (em nome dos sócios) Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais Certidão negativa da Justiça Federal Certidão negativa de débitos (CND) - INSS Contrato social e última alteração Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais Certidão negativa de Falência e Concordata Certidão negativa da Justiça do Trabalho
A comercialização de imóveis usados vem crescendo. Dados do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Condominial no Paraná (Inpespar) mostram que a venda desse tipo de imóvel aumentou 5,1% entre março de 2012 e março deste ano. Comprar casa ou apartamento usado traz vantagens nos quesitos preço e localização, mas além de verificar as condições da unidade, o comprador deve estar atento a todos os detalhes da documentação.
Uma situação comum é quando o imóvel está alugado para terceiro. Nesse caso, é preciso certificar-se que foi dado o chamado direito de preferência ao inquilino. Estabelecido nos artigos 27 a 34 da Lei de Locações (8.245 de 1991), o direito de preferência consiste no fato de que a oferta de venda tem de ser feita, em primeiro lugar, ao locatário.
Detalhes
"O proprietário precisa notificar o valor pelo qual o imóvel está será vendido, mostrando todas as condições do negócio, em especial preço e forma de pagamento", explica o advogado Marco Meimes, do escritório Santos Silveiro.
Depois de notificado, o inquilino tem 30 dias para responder. Se ele aceitar, deve cumprir as condições e adquirir o imóvel. "Caso o inquilino não se manifeste dentro do prazo, o proprietário pode vender o imóvel para um terceiro", diz Meimes.?
Por escrito
Quando a venda for realizada, o novo proprietário agora também locatário deve "denunciar" o contrato. É o que juridicamente se denomina "denúncia vazia". A notificação deve ser feita ao inquilino por escrito e com comprovação de recebimento.
A partir desse ponto, observa o advogado, a desocupação do imóvel deve ocorrer no prazo máximo de noventa dias, conforme a Lei de Locações.
"A denúncia também deve ser feita no prazo de noventa dias, contados a partir do registro de alienação perante o órgão imobiliário", orienta Marco Meimes. Se a denúncia não for feita pelo novo proprietário no prazo estabelecido pela legislação, ele estará legalmente obrigado a cumprir o contrato de aluguel como se fosse o locador anterior.
Despejo
Por outro lado, se feita a denúncia e o imóvel não for desocupado no período previsto por lei, a medida cabível é a ação de despejo. Marco Meimes lembra que, em algumas circunstâncias, é assegurada a permanência do inquilino no imóvel até o término da vigência da locação são os casos específicos em que o contrato de aluguel contém cláusula expressando sua vigência em caso de alienação, estando averbado junto à matrícula do edifício.
No caso de não cumprimento do requisito de preferência, e se o dono do imóvel vende o bem sem comunicar ao inquilino, é possível processar o proprietário e até suspender o negócio. "Se o locatário conseguir provar que teve perda por não saber das condições do negócio, e que poderia arcar com o valor da compra, pode exigir que o contrato seja cancelado. Mas esse tipo de ação é rara", explica o advogado.