Built to suit, o que é?

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O termo americano, traduzido literalmente para o português como "construído para servir", é mais conhecido como "construído sob medida". Built to suit é um conceito utilizado para identificar contratos de locação, normalmente de longo prazo, de imóveis construídos ou reformados para atender os interesses do inquilino, já pré-definidos.

Mesmo existindo imóveis disponíveis para locação, esses casos acontecem quando há necessidade de uma adequação ou customização, visando atender necessidades específicas como localização, acesso, metragem, aspectos construtivos, configuração e distribuição dos ambientes.

Estas locações são muito utilizadas para galpões e barracões, serviços, hoteis, bancos, supermercados, centros de educação e de saúde.

Neste modelo o investidor adquire o terreno, define o projeto que atenderá as necessidades do inquilino, constrói ou reforma (por si ou por terceiros) e entrega o empreendimento pronto para ser utilizado, com retorno garantido e remunerado pelo aluguel do imóvel.

Na outra ponta, este tipo de contrato evita a imobilização do capital da empresa, ficando esta com seu capital liberado para reinvestimentos no próprio negócio. Sem falar no benefício tributário que ipode gerar ao inquilino, pois as locações podem ser integralmente dedutíveis. Já a propriedade predial admite apenas uma dedução de depreciação das edificações.

No que se refere a relação contratual, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia. Com a Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o contrato de construção ajustada, ficou mais clara essa relação locatícia, que era tida como atípica, e agora já pode ser considerada uma modalidade de contrato de locação.

Mesmo assim, é um contrato complexo, onde prevalecerão condições livremente pactuadas de acordo com as necessidades definidas em um contrato estabelecido antes mesmo do inicio da contrução/reforma.

Isso deve ser muito bem elaborado por envolver situações particulares deste tipo de contrato, e muitas vezes diferente das demais situações típicas da locação, como no caso de rompimento contratual, deverá ser aplicada uma multa que reflita e garanta os fluxos esperados pelo locador para cobrir seus investimentos.

Por fim, vale ressaltar que esta mudança de Lei introduziu o artigo 54-A, que estabelece que nesta locação não residencial de imóvel urbano que o locador não pode reaver o imóvel locado no prazo do contrato. Já o locatário poderá rescindir o contrato, devolvendo o imóvel mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.