Busca por eficiência movimenta o mercado de condomínios logísticos

Assim como o setor imobiliário, o mercado de condomínios logísticos tem sentido o impacto do cenário macroeconômico. A redução – ou até mesmo a interrupção – das operações de algumas empresas, resultado do desaquecimento do mercado, tem feito a demanda pela locação das áreas seguir a passos mais lentos na Grande Curitiba.

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Dados da Cushman & Wakefield, que faz levantamentos dos espaços no país, estimam que a taxa de vacância dos galpões estava na casa dos 23,1% no primeiro trimestre de 2016 no Paraná, que tinha 800 mil m² em estoque no período (entre áreas locadas e disponíveis para locação). “É uma taxa relativamente alta, mas que tem se mantido nos últimos dois anos porque está entrando muita oferta no mercado”, avalia Paola Noguchi, diretora-geral da DCL Real Estate.

A diretora afirma não ver se repetir na empresa tal porcentual de disponibilidade, que na DCL gira em torno de 1%, mas confirma que a demanda de novos inquilinos não tem acontecido, por conta das questões econômicas.

Nos casos em que ela ocorre, a busca, em geral, tem sido por áreas menores e decorre do próprio “dono da carga”, e não de operadores logísticos, como conta Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty, que opera condomínios logísticos no Paraná, Santa Catarina e no Rio Grande do Sul. “A movimentação modular (cada módulo nosso tem 1,8 mil m², em média) está mais aquecida do que no ano passado”, acrescenta. Na empresa, a vacância gira entre 10% e 15%.

“Voo para a qualidade”

De acordo com Paola, a maior fatia das locações neste ano responde ao que o setor chama de flight to quality (voo para a qualidade, em tradução livre), que nada mais é do que a mudança dos clientes que ocupam galpões mais antigos para áreas mais novas, bem localizadas e/ou com melhor infraestrutura.

Um dado que ilustra este movimento é o volume de áreas locadas no primeiro trimestre de 2016 (27,4 mil m²), que ficou acima dos 21,1 mil m² do estoque novo, ou seja, dos galpões que foram entregues no estado neste período, segundo dados da Cushman & Wakefield.

Tais galpões, chamados de “classe A”, contam com pisos especiais, docas niveladoras e pés-direitos mais elevados em comparação às instalações mais antigas, o que garante a redução e/ou a otimização dos custos fixos das empresas. “A eficiência das docas requer menos mão de obra para abastecer o caminhão. Mudar de um galpão de 10 m para outro de 12 m de pé-direito, por sua vez, possibilita um ganho de 20% na área, permitindo ao cliente vir para um galpão menor devido a eficiência que ele ganha na altura”, exemplifica Paola.

A presença de sprinklers para combate a incêndios, que possibilita a redução do valor do seguro, e o rateio dos gastos com segurança entre os condôminos são outros atrativos dos galpões “classe A”. Segundo a diretora, isso faz com que o gestor logístico, ao fazer os cálculos, perceba que até pode pagar um pouco mais caro por um galpão mais moderno, mas que, no total, o benefício será maior.

O preço médio do m² nos condomínios logísticos do estado era de R$ 17,03 no primeiro trimestre de 2016, de acordo com o levantamento da Cushman & Wakefield.