Como declarar imóveis no Imposto de Renda

Aluguel deve constar na declaração do IR

Venda

Para declarar a venda de um imóvel é preciso preencher o programa acessório “ganhos de capital”. Nele, são descritas as informações sobre a venda, como valor e data da transação e os dados do comprador, e calculado o valor do imposto sobre o ganho de capital, que é de 15%. As informações, então, são exportadas para a declaração do IR. Daniel Bettega, diretor da Andersen Tax Brasil lembra que há dois casos em que o contribuinte fica isento do imposto. Um deles diz respeito à venda do único bem, por até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. “O segundo caso refere-se à venda para compra de outro imóvel [sendo ambos residenciais], no prazo de até 180 dias”, acrescenta Antenor Ferrari, sócio administrador da Ferrari Assessoria.

Compra

Quem comprou um imóvel deve reportar a aquisição na aba “bens e direitos”. Para isto, é preciso informar o tipo de imóvel, o valor da transação, nome e CPF do vendedor, data da compra e forma de pagamento, além da descrição do bem, como endereço e matrícula. “Na declaração aparecem duas colunas: a da situação inicial, que neste caso é ‘nenhuma’ [pois a propriedade não existia na declaração anterior], e a do ano de referência, onde serão preenchidas as informações do imóvel”, explica Daniel Bettega, da Andersen Tax. Quem usou o FGTS na compra, precisa declarar o valor sacado como rendimento isento.

Financiamento

Para a compra de imóveis financiados, a orientação dos especialistas é a de que o contribuinte informe o valor efetivamente pago pelo bem até o momento da declaração. Ou seja, o valor da entrada somado ao das prestações quitadas, para o caso de imóveis adquiridos em 2015, por exemplo. Daniel Bettega, da Andersen Tax, explica que a Receita aceita a inclusão dos juros nessas parcelas, o que faz com que o custo de aquisição do bem acabe sendo maior, beneficiando o contribuinte em uma possível venda ao reduzir o ganho de capital sobre o qual será cobrado o imposto. Outra opção é informar o valor total do imóvel e reportar o financiamento como dívida na declaração, que será amortizada ano a ano com o pagamento das parcelas.

Herança

Imóveis recebidos por herança também devem ser declarados no IR. Ferrari explica que, além da aba de “bens e direitos”, o valor do imóvel deve ser informado no campo “rendimentos isentos e não tributáveis”, o que justifica a entrada do bem em relação à renda do contribuinte. Se o imóvel for recebido pelo mesmo valor pelo qual era declarado pelo falecido, a transação é isenta de IR. Nos casos em que o imóvel é transferido por valor superior ao anteriormente declarado, há tributação de 15% sobre o ganho de capital.

Propriedade compartilhada

Nos casos em que mais de um contribuinte dividem a propriedade de um imóvel, Flávio de Azambuja Berti, coordenador da Pós-Graduação em Direito Tributário e Processo Tributário da Universidade Positivo, explica que todos devem reportar, em suas respectivas declarações, a parte que lhes cabe – o valor que pagou e a fração que possui –, de acordo com o que está descrito na escritura do bem. No caso de cônjuges, um deles deve declarar o imóvel, destacando que os bens comuns ao casal constam em sua declaração. O outro, por sua vez, insere o código 99 na aba “bens e direitos”, dizendo que o imóvel consta na declaração do parceiro e informando seu nome e CPF.

Valor do bem

A atualização do valor do imóvel, seja para acompanhar a valorização do mercado ou a alteração do valor venal da planta utilizado para o cálculo do IPTU, é proibida pela Receita Federal, o que faz com que o valor do bem permaneça o mesmo do informado no seu primeiro lançamento. A exceção fica por conta da realização de obras de ampliação ou reforma no ano-calendário que tenham seus gastos documentados em recibos e/ou notas fiscais. Neste caso, as despesas podem ser somadas ao valor do imóvel.