Quanto vale um imóvel? A resposta para esta pergunta, fundamental para quem deseja vender, financiar ou tem alguma pendência jurídica relacionada a um bem, não é tão simples quanto pode parecer. A avaliação do imóvel resulta da análise de inúmeras variáveis técnicas, mercadológicas e até sentimentais e pode divergir de acordo com o “personagem” que estipula o preço: a imobiliária, o banco ou o proprietário do bem.
As imobiliárias costumam chegar a valores um pouco superiores aos determinados pelos bancos – que têm o imóvel como garantia ao financiamento – por considerarem na avaliação a margem de negociação para a venda, como lembra Catia Maria Cury, engenheira civil, avaliadora e corretora de imóveis.
Já os bancos e instituições hipotecárias podem levar em conta o valor de liquidez forçada do bem, ou seja, um porcentual descontado do seu preço de mercado que serve de margem de segurança para o caso da necessidade de se executar a garantia. “Com as incertezas do mercado, trabalhamos com uma margem de liquidez de 30%. Se o imóvel vale R$ 100 mil, por exemplo, seu valor de liquidez [teto a partir do qual será calculado o porcentual de aprovação do crédito] será de R$ 70 mil”, ilustra Maria Teresa Fornea, diretora da Barigui Companhia Hipotecária.
Critérios
Os laudos de avaliação, geralmente utilizados pelos bancos nas operações de crédito, são emitidos por engenheiros ou arquitetos. Eles são baseados na norma nº 14.653, parte dois, da ABNT, que define os critérios para a avaliação de imóveis urbanos, como explica Luciano Ventura, presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná (Ibape-PR).
Entre estes critérios estão as características do imóvel (metragem, número de cômodos, idade, vícios construtivos, padrão de acabamento, áreas comuns), do terreno (zoneamento, topografia, questões relacionadas ao meio ambiente) e da região onde está localizado (facilidade de acesso, transporte). Questões mercadológicas, como tendências do setor e à liquidez do bem, também são avaliadas.
Com os dados em mãos, o avaliador os compara com os de outros imóveis similares da região ou de áreas afins com o auxílio de softwares, que consideram as variáveis para compor o preço. “Não há uma fórmula pronta, mas um padrão a ser seguido, pois existem muitas variáveis que podem interferir no valor final. Temos o suporte da tecnologia em conjunto com a avaliação visual para não incorrer em erros”, explica Catia.
O comparativo com outros imóveis, incluindo os de sua base de dados, também é o método utilizado pelas imobiliárias para se chegar ao chamado “parecer de valor de mercado”. Marlon Moser, presidente da Rede Imóveis, diz que além de consultar e cruzar as informações do banco com a do bem, algumas empresas realizam bancas para que os profissionais opinem até que se chegue um valor para o imóvel, que pode, ou não, ser aceito pelo proprietário.
Diferença nas avaliações pode dificultar aquisição do financiamento
Quem não tem recursos para comprar um imóvel à vista geralmente recorre aos financiamentos para realizar o sonho da casa própria ou de ampliar o patrimônio. O que muitas pessoas desconhecem, no entanto, é que para a obtenção do crédito o que vale não é o preço que o vendedor pede pelo imóvel, mas sim a avaliação que o banco faz dele.
Um apartamento, por exemplo, pode ser ofertado por R$ 300 mil pelo vendedor. Se na avaliação do banco o preço final ficar em R$ 250 mil, este será o valor que a instituição irá considerar para aprovar o crédito. Ou seja, além do valor da entrada – calculado pela diferença entre o preço do imóvel e o porcentual do teto estipulado pelo banco para o financiamento, de acordo com a modalidade de crédito e as regras de cada instituição –, o comprador terá que desembolsar mais R$ 50 mil, neste exemplo, para cobrir a diferença entre as avaliações e contratar o crédito.
Isto não faz, necessariamente, com que uma avaliação superior do banco em relação ao preço de venda do imóvel seja mais interessante para garantir o crédito, como lembra Marlon Moser, presidente da Rede Imóveis. “Quem vai financiar o bem pelo SFH [Sistema Financeiro de Habitação], que usa recursos do FGTS, por exemplo, pode comprar imóveis de até R$ 650 mil. Se o engenheiro do banco avaliar o imóvel por R$ 680 mil, isso inviabiliza a compra”, ilustra.
Assim, o cenário ideal é o de quando o preço de venda e o da avaliação realizada pela instituição financeira ficam o mais próximo possível, o que permite ao comprador dispor de menos recursos e garantir, se aprovada, a contratação do financiamento.
Avaliação “hipotética”
Nem só para a negociação de imóveis “reais” são feitas as avaliações . A engenheira civil Catia Maria Cury, avaliadora e corretora de imóveis, explica que também é possível se trabalhar com situações hipotéticas, como a da avaliação de uma área que receberá a construção de um empreendimento. Este estudo é utilizado, por exemplo, por construtoras que vão adquirir um terreno ou por proprietários que desejam vender uma área com potencial para incorporação.