Desconhecimento da legislação, economia ou até mesmo falta de tempo. São muitos os motivos que levam os proprietários a construir, reformar ou ampliar seus imóveis irregularmente, ou seja, sem ter projetos aprovados junto à prefeitura. O que muitos deles esquecem, contudo, é que em algum momento a regularização precisará ser feita, e que esse processo envolve custos e alguma burocracia.
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Para incentivar e simplificar a regularização das obras, a prefeitura de Curitiba publicou, em fevereiro, o decreto n.º 140/2016. O documento flexibiliza as regras urbanísticas para construções irregulares erguidas até 31 de dezembro de 2012 em diversas regiões da cidade (Zonas Residenciais (ZR) 2 e 3, Zonas de Serviço (ZS) 1 e 2 e Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (SEHIS), além de 13 trechos de ruas), a partir da análise de parâmetros como coeficiente de aproveitamento do terreno, taxa de ocupação do imóvel, recuos obrigatórios e número de pavimentos.
Prazo final
23 de fevereiro de 2017 é o prazo final de vigência do decreto nº 140/2016, que flexibiliza os parâmetros para a regularização das construções. Após esta data, caberá à próxima gestão municipal a decisão de prorrogar (ou não) o prazo para a regularização simplificada.
“A taxa de ocupação, que [costuma ser] de 50%, pode chegar a até 70% nas ZR-2 e ZR-3 e a 80% nos SEHIS”, detalha o secretário de Urbanismo, Reginaldo Cordeiro.
Ele acrescenta que, para dar entrada no processo, o primeiro passo é o proprietário procurar uma unidade da Secretaria do Urbanismo (nas Ruas da Cidadania ou no Edifício Delta, na Avenida João Gualberto, 623) para verificar se o imóvel se enquadra nas exigências do decreto.
O mesmo vale para os imóveis que ficaram “de fora” da regularização simplificada pelo decreto e que, em geral, precisam responder aos parâmetros urbanísticos para serem regularizados, como lembra Mauro Grande, arquiteto e conselheiro da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura no Paraná (AsBEA-PR).
Processo
A contratação de um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) é o segundo passo do processo. Ele será responsável por avaliar a situação atual do imóvel e sua correspondência (ou não) à legislação, além de desenvolver o projeto que será entregue à prefeitura para solicitar a regularização.
“Em alguns casos, é preciso promover ajustes ou até mesmo demolições na obra para que ela possa ser regularizada”, conta o arquiteto.
Feito o projeto, solicita-se ao município o alvará de construção para a obra, da mesma forma como ocorre com uma “nova” construção. Com o documento em mãos, é preciso entrar com o pedido do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), antigo “Habite-se”. O documento é emitido após a verificação, pela prefeitura, de que tudo o que foi aprovado em projeto foi executado de forma correta na obra.
“Com esse documento, mais o recolhimento dos impostos e taxas pertinentes a obra, o proprietário vai até o registro de imóveis e averba a construção à matrícula do bem [finalizando o processo]”, explica Grande. Segundo o arquiteto, isto é importante para que a obra esteja legalizada não apenas junto ao município, mas perante todos os órgãos competentes, sejam eles estaduais ou federais.
A advogada Vanessa Tavares Lois, do escritório Marins Bertoldi Advogados Associados, conta que uma construção irregular pode impedir a locação comercial do imóvel ou até mesmo a obtenção do financiamento, no caso de venda. O fato de não estar regularizado também tem reflexos sobre o valor do bem, que sofre depreciação em relação ao legalizado, acrescenta o arquiteto Mauro Grande.
Benefícios
Os benefícios de investir na regularização do imóvel vão além da simples questão documental e interferem, por exemplo, nas negociações que se pretenda fazer com o bem.
“Para efeitos de partilha, os herdeiros não são obrigados a regularizar a obra antes da divisão do bem, mas em algum momento ela precisará ser realizada”, acrescenta Vanessa.
A regularização da obra também impede que o proprietário venha a ser notificado e/ou multado pelo município, além de garantir a legalidade da edificação, o que previne o risco de que, em casos graves, ela venha a ser demolida.
Regularização da obra envolve custos com taxas municipais e encargos trabalhistas
Além dos aspectos documentais e de estrutura, a regularização da construção também demanda investimento financeiro. Isso porque, a parte a contratação do arquiteto ou engenheiro que assinará o projeto, cujo valor varia de acordo com a complexidade da construção, o proprietário precisará pagar taxas e impostos referentes à obra.
O pagamento da chamada outorga onerosa do direito de construir, que se dá por meio da aquisição de cotas de potencial construtivo para as obras que ultrapassam os parâmetros urbanísticos, e que são contempladas pelo decreto nº 140/2016, está entre elas. O secretário de Urbanismo, Reginaldo Cordeiro, explica que o valor de uma cota-padrão é de R$ 699, mas que o montante a ser pago varia de acordo com a localização e em quanto o imóvel ultrapassa os parâmetros legais. O pagamento pode ser parcelado em até oito vezes.
Os encargos trabalhistas, por sua vez, referem-se ao pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS) e do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS). O arquiteto Mauro Grande explica que o cálculo dos tributos tem como base diversos parâmetros, como volume da construção e número de pavimentos, e que eles podem ser deduzidos do que os trabalhadores recolheram durante a obra, caso tenham sido registrados ou pago os impostos como autônomos. “Obras com mais de cinco anos não precisam recolher o INSS, que prescreve após este prazo”, acrescenta a advogada Vanessa Tavares Lois, do Marins Bertoldi Advogados Associados.
Os demais custos dizem respeito ao pagamento das taxas para a emissão do alvará de construção e do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), além da averbação da construção ao registro do imóvel.
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