Pesadelo dos síndicos, a inadimplência nos condomínios tem voltado a assombrar o planejamento financeiro de muitos empreendimentos em Curitiba, como reflexo da crise econômica pela qual passa o país. As administradoras de condomínios são unânimes ao apontar que o porcentual dos devedores vem crescendo, ao mesmo tempo em que os condomínios buscam alternativas para receber os pagamentos e reduzir a taxa cobrada dos moradores.
Na Octra Administradora de Condomínios, por exemplo, a inadimplência passou da média de 5% a 8%, nos meses de julho, agosto e setembro de 2014, para a de 12% a 15% no mesmo período de 2015. “Temos condomínios cuja inadimplência pulou de zero para 13%”, acrescenta Sandro Dudeck, sócio-gerente da empresa, que administra cerca de 82 condomínios.
INFOGRÁFICO: Confira a inadimplência no setor de setembro de 2014 até o mesmo mês deste ano
O aumento na taxa de devedores também foi registrado na Samir Mattos Assessoria de Cobrança, que gerencia as cobranças de cerca de 50 condomínios, 45 deles administrados pela F & F Administradora. “Nos anos anteriores, a média de inadimplência não passava dos 20%, hoje está entre 30% e 35%”, conta Fabrício Samir de Mattos, advogado da empresa.
Os dados do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), por sua vez, demonstram uma oscilação da taxa durante o último ano, com pico de 7,7% em março, e média de 3,9% em setembro de 2015.
Para os especialistas, os reajustes nas tarifas de água, energia e nas folhas de pagamento, que encareceram as taxas de condomínio, aliados ao aumento do desemprego e à redução do poder de compra das famílias justificam o aumento da inadimplência. “Apesar do índice de setembro ser pequeno, a tendência é a de a inadimplência continuar em alta”, projeta Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Secovi-PR.
Multa
De acordo com o Código Civil, a penalidade aplicada ao condômino que deixa de pagar em dia o condomínio é a multa de 2% sobre o valor da taxa mais juros de 1% ao mês. Uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no entanto, pode abrir precedente para que esta dívida aumente e contemple uma “multa extra” para quem atrasa repetidamente o condomínio.
Divulgada no último dia 22 de outubro, a decisão condenou um condômino a pagar, além das penalidades previstas em lei, mais 10% sobre o valor da dívida, conforme previa o regimento interno do seu condomínio.
A advogada do departamento jurídico do Secovi-PR Vanessa Sade Rawlyk explica que a decisão deve ser vista com cautela, pois o julgamento ainda depende de publicação e refere-se a um caso isolado.
Segundo ela, o acréscimo da multa “punitiva” à cobrança baseou-se no comportamento antissocial do condômino, que abre a possibilidade de se aplicar multa de até 10 vezes o valor da taxa. “Ela não será algo para se aplicar indiscriminadamente e deverá estar prevista na convenção ou ser aprovada em assembleia, com os quóruns mínimos exigidos”, acrescenta a advogada.
Para o setor, a decisão representa mais uma ferramenta para inibir a inadimplência nos condomínios.
Síndicos buscam alternativas minimizar problema
O desfalque no caixa decorrente da inadimplência pode levar o condomínio a ter prejuízos referentes a multas sobre atrasos em pagamentos ou a falta de condições para realizar obras de benfeitorias, por exemplo.
Para garantir o orçamento, alguns condomínios veem na criação do fundo de inadimplência ou na contratação de empresas garantidoras opções para driblar a falta de pagamentos. Ambas as alternativas, no entanto, geram ônus que acabam tendo reflexo sobre todos os condôminos, e não somente sobre os inadimplentes.
Sandro Dudeck, sócio-gerente da Octra Administradora de Condomínios, conta que o fundo não é bem visto pelos moradores, pois, além da taxa, eles teriam de pagar um pouco a mais para cobrir alguém que deixou de contribuir dentro do tempo hábil. “As garantidoras, por sua vez, são uma solução para grandes condomínios que tenham taxas de inadimplência muito alta”, acrescenta Fabrício Samir de Mattos, advogado da Samir Mattos Assessoria de Cobrança.
Para os especialistas, a melhor alternativa para manter as contas em ordem é a cobrança amigável, resolvida dentro do próprio condomínio, por meio de políticas de pagamento e da conversa entre síndicos e devedores para que seja encontrada a melhor alternativa para saldar a dívida. “Uma sugestão é o condômino devedor propor de pagar a dívida com serviços que ele possa executar no condomínio, como o de jardinagem e eletricista, por exemplo, nos moldes do escambo”, sugere Dudeck.
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