A esteticista Renate Arioli é dona de um apartamento no litoral de Santa Catarina. O edifício tem outras cinco unidades e não tem síndico, nem funcionários. Ela conta que os próprios donos dos imóveis fazem a administração, para economizar a despesa com empresa especializada. Segundo ela, um dos proprietários, que não frequenta o apartamento, apenas aluga, não paga a taxa de condomínio há pelo menos três anos. "Pela dificuldade de manter as contas em dia, decidimos dispensar a empresa administradora há um ano, porque cobrava um salário mínimo pelo serviço."
Além de água e luz, o condomínio tem gastos com limpeza a cada 15 dias. A taxa cobrada atualmente por unidade é de R$ 220. "Me preocupa se é preciso contratar um contador para o fechamento das contas anuais e se é necessário fazer a declaração do Imposto de Renda, já que temos CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica)", diz. Apesar de ter registro de pessoa jurídica, os "condôminos administradores" não emitem folha de pagamento. Para resolver o problema gerado pela inadimplência de um dos proprietários, Renate diz que o grupo está entrando com ação de cobrança judicial.
Solução:
O condomínio, independentemente das dimensões e quantidade de moradores, é uma empresa. Nesse caso, precisa ter um contador. Como há os gastos com serviços essenciais e manutenções, é necessário que preste contas, conforme regulamentação do Imposto de Renda. "É interessante que o contador acompanhe mês a mês e não somente no momento de um ajuste final", avalia o advogado Guilherme Augusto Becker, especialista em Direito Imobiliário, sócio-proprietário da Becker Advocacia.
Não é ilegal, porém, que os próprios moradores façam a declaração e toda a administração do edifício. Mas, segundo Becker, ter um contador responsável é uma maneira de evitar cair em malha fina. "A declaração de pessoa jurídica é cheia de detalhes. A Receita Federal pode considerar, por exemplo, que o condomínio utiliza a arrecadação para outro fim, caso alguma informação esteja errada", diz.
Considerando o valor de condomínio cobrado atualmente, o proprietário deve, pelo menos, R$ 8 mil. Isso significa que a ação de cobrança dos moradores do edifício deverá ser movida em Juizado Especial, que aceita ações que envolvam indenizações de até 60 salários mínimos. "Eles terão de se dirigir até a Justiça Estadual de Santa Catarina, porque o imóvel se encontra naquele estado, e comprovar a inadimplência através de documentos do condomínio, com 100% de chance de sentença em seu favor", afirma Becker. Caso seja julgado procedente, como avalia o advogado, o imóvel pode ir a leilão. "Não é uma ação rápida. Pode levar até quatro anos para sair uma definição."
Durante esse período, o imóvel pode continuar sendo alugado. Caso seja vendido, a conta será automaticamente transferida ao novo proprietário. "Mas é muito difícil, porque o interessado não conseguirá uma declaração de que o condomínio está quitado", explica o advogado.
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