Normas técnicas
A norma 14.653 da ABNT define as normas para a avaliação de imóveis. O documento compila uma série de informações que devem ser levadas em conta na hora de definir o valor de um imóvel. Veja os métodos indicados para o cálculo:
Método comparativo direto de dados de mercado: nesse formato que é o mais comum o que se faz é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliado. Nesse tipo de cálculo, leva-se em conta as características físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio à vista ou a prazo).
Método involutivo: o valor é definido através de um estudo de viabilidade técnica e econômica de aproveitamento de um terreno. A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética. As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas considerando a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.
Método da renda: é a forma de avaliação do preço de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) e leva em conta todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos e receitas provenientes da sua exploração.
Método evolutivo: o valor do imóvel é definido pela soma do valor do terreno e das benfeitorias. Emprega-se esse método quando não há imóveis semelhantes para comparar os valores. A aplicação do método evolutivo exige que o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo.
Método da quantificação do custo: é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento.
Fontes: ABNT e Luiz Celso Castegnaro.
O mercado imobiliário e as variações de preços de imóveis importam a muita gente: investidores, empresários, vendedores e compradores. Mas como o preço de um imóvel é calculado? A definição do valor que será atribuído a uma casa, apartamento ou terreno pode ser feita pelo corretor de imóveis e, entre os principais critérios que são avaliados, estão estado de conservação do imóvel, localização e acabamento da obra.
"Todos estes fatores compõem detalhes que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel. Outros, como a inclusão de itens de lazer nos condomínios, situação no andar, se é frente ou fundos e até a posição solar, também influenciam para determinar o valor do imóvel", explica Luiz Celso Castegnaro, corretor de imóveis e diretor tesoureiro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis no Paraná (Creci-PR). Os detalhes construtivos, ambientais e de segurança também são considerados.
Além disso, há uma série de cláusulas, prescritas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que são avaliados na hora de determinar o preço de um imóvel (veja mais no quadro abaixo). "Essas normas balizam um pouco o trabalho, que, mesmo assim, é muito subjetivo", comenta João Teodoro da Silva, presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).
Ele considera que um corretor idôneo vai estabelecer um preço justo, levando em conta os critérios objetivos e conta que, entre duas avaliações do mesmo imóvel, costuma haver diferença de preço de cerca de 10%. "Isso acontece porque o cálculo vai depender dos critérios de cada avaliador", diz.
No entanto, para os profissionais da área, isso não chega a ser um problema. "Essa diferença é comum, mas a escolha final do preço vai depender de cada negociação. O que não adianta é supervalorizar, porque um preço fora do mercado vai deixar o imóvel parado", comenta o corretor Adriano Campos, da JBA Imóveis. Ele reforça que, com a distorção do preço, quem sai perdendo é o proprietário. "Quem vai comprar imóveis está sempre bem informado, então fogem de preços injustos", aponta.
Influência no mercado
A avaliação mal feita pode gerar distorções no mercado imobiliário como um todo. Uma série de cálculos errados em uma região, pode ser ruim para as transações imobiliárias feitas nas proximidades. "Um preço fora do comum cria uma reação em cadeia. Os vizinhos do imóvel vendido são os primeiros a procurar corretores para saber quanto vale a sua unidade", conta Castegnaro. Para evitar esse processo, a indicação é sempre procurar um corretor habilitado para fazer a avaliação, que esteja cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), do Cofeci.
FormaçãoCadastro de avaliadores incentiva profissionalização
Só figuram no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), mantido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), os corretores que fazem um curso específico. Para evitar a distorção do preço, o Creci-PR e Cofeci defendem a capacitação dos corretores. "Determinar o valor de um imóvel que está sendo colocado à venda requer conhecimento e preparo. O corretor de imóveis tem a atividade de avaliação de imóveis como rotina no seu trabalho, uma vez que o valor do imóvel é o primeiro parâmetro estabelecido no início da intermediação de imóvel", argumenta Luiz Celso Castegnaro, diretor tesoureiro do Creci-PR.
"Temos quase 10 mil avaliadores cadastrados em todo o país", conta João Teodoro, presidente do Cofeci. Todos passam por formação específica. "É uma atividade que tem muitas nuances e que exige treinamento. Não adianta ser só uma opinião vaga, porque isso não garante a qualidade do trabalho", afirma.
O preço de uma avaliação é variável, mas o presidente indica que, para um apartamento avaliado em R$ 500 mil, o laudo de avaliação de um corretor pode custar até R$ 400.
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