Fique atento
Financiamento de imóvel na planta exige cuidado redobrado
A compra de um imóvel na planta requer cuidado redobrado por parte do comprador, pois implica na aquisição de dois contratos longos: primeiro com a construtora; depois com o banco, por um período de 20 a 30 anos. Uma parte do pagamento é diluída durante a construção e o saldo restante pode ser financiado, mas qualquer atraso no processo de financiamento significa custo extra para o comprador. Enquanto o contrato não é assinado com o banco, o comprador paga juros de 1% ao mês, além da correção do IGP-M, para a construtora. O comprador deve estar ciente de que essa correção mensal é somada ao valor final do imóvel. Portanto, se no momento da assinatura do contrato com a construtora o valor do imóvel era compatível com a sua renda, na hora de financiar ele poderá ter dificuldade para obter o valor junto ao banco. Esse, aliás, é um dos principais entraves desse tipo de financiamento, afirma o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito imobiliário.
Papelada
A lista de documentos necessários para o financiamento inclui a papelada reunida pelo comprador e pelo vendedor do imóvel. Já os documentos do imóvel variam de acordo com o tipo do bem, se é novo ou usado. É preciso ficar atento ao prazo de validade de algumas certidões. Um documento com prazo vencido pode atrasar todo o processo de financiamento. Os bancos e até mesmo as construtoras fornecem a lista de documentos necessários para o financiamento.
Você sabia?
A Lei Federal 12.424/11 determina um desconto de 50% nos custos de cartório para quem estiver comprando o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de habitação (SFH). O mutuário preenche uma declaração e pede o desconto no ato do registro do imóvel.
A grande oferta de imóveis no mercado e a expansão do crédito nos últimos anos encurtaram o caminho para a casa própria. Contudo, para a maioria dos brasileiros a concretização desse sonho depende do financiamento. São várias etapas a serem vencidas e pesquisar antecipadamente é o melhor jeito de enfrentar a burocracia e não cair nas pegadinhas do financiamento, alertam os especialistas. Mesmo assim, o comprador pode precisar de uma ajudinha, já que o andamento do processo envolve vários detalhes e costuma ser demorado. Na Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, todo o processo é feito por meio dos correspondentes imobiliários, profissionais cadastrados pelo banco e indicados pelas imobiliárias e construtoras para intermediar o financiamento. Para o especialista em Direito imobiliário Marcelo Tapai, o ideal é que o comprador do imóvel procure alguém de sua confiança para acompanhar o financiamento, afinal, trata-se de um investimento alto e de longo prazo. Conhecer os detalhes e se preparar para o financiamento antecipadamente evita dor de cabeça no futuro. Confira a seguir algumas dicas fundamentais antes de assinar o contrato.
Confira o fluxo de documentação até o registro do imóvel
1 Avalie sua renda e capacidade de endividamento
O processo de financiamento começa quando se decide comprar um imóvel. Embora o limite para comprometimento da renda seja de 30%, especialistas recomendam uma margem menor, de até 25%. Isso porque, na maioria dos casos a capacidade de endividamento do comprador já está limitada com outras despesas. Ao menor sinal de que o comprador pode não honrar a dívida, os bancos acendem o alerta e podem barrar o financiamento.
2 - Prepare-se para os custos adicionais
O financiamento implica em custos que vão além do valor das parcelas. Pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), despesas de cartório, avaliação do imóvel e avaliação jurídica dos documentos podem custar até 4% do valor do imóvel, segundo estimativa da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi). O ideal é fazer uma reserva para essas despesas adicionais. Só o ITBI, que varia conforme a cidade, custa 2,4% do valor do imóvel em Curitiba.
3 Pesquise e negocie juros menores
Enquanto procura o imóvel que deseja, compare as linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado e negocie taxas melhores com os bancos. Observe não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Os bancos costumam oferecer condições melhores para quem está disposto a ter "relacionamento" com a instituição, ou seja, vínculo por meio de conta-salário e outras operações como, por exemplo, seguro de vida e previdência privada.
4 Procure ajuda especializada
Na dúvida, a orientação é procurar um especialista de confiança para acompanhar o processo. "Falta conhecimento sobre o financiamento de ambas as partes, tanto de quem quer comprar quanto de quem quer vender o imóvel", afirma Alexandre Rebonato da Cunha, supervisor da Investbens, empresa de assessoria imobiliária. Sem o acompanhamento de um bom profissional, as chances de o processo emperrar em algum ponto aumentam muito.
5- Destrinche o contrato
Alguns contratos costumam esconder taxas ilegais ou desnecessárias, que poderiam ser previamente negociadas. O cliente que compra o imóvel na planta, por exemplo, não é obrigado a fazer o financiamento com o banco da obra, mas existe uma taxa de interveniência que penaliza quem escolhe outro banco para financiar o imóvel Outra cobrança que pode ser abusiva é a do Serviço de Assistência Técnico Imobiliário (Sati), que corresponde a 0,85% do valor do imóvel. É uma espécie de assessoria da construtora ao financiamento.
6- Fuja das pegadinhas
No contrato de financiamento de um imóvel junto ao banco, apenas dois seguros são obrigatórios e estão embutidos no Custo Efetivo Total (CET) da operação: o seguro de Morte ou Invalidez Permanente que quita o saldo devedor no caso de morte ou invalidez do mutuário (a alíquota varia de acordo com a idade do comprador e é calculada sobre o saldo devedor, mês a mês) e o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre a garantia do banco que é o imóvel. É fixo e é calculado sobre o valor do imóvel.