“É preciso pesquisar muito”

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Conhecedor do mercado imobiliário, o economista e professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Samy Dana avalia que o momento é de muita pesquisa para quem pretende investir no mercado imobiliário. Especuialista em finanças pessoais, ele orienta o comprador a avaliar possíveis descontos e o preço do aluguel antes de fechar negócio. "Tendo em conta esses fatores, a pessoa terá um bom parâmetro de avaliação", explica Dana, que esteve em Curitiba na última sexta-feira para uma palestra com um grupo de empresários e recebeu a Gazeta do Povo para uma entrevista.

Como você avalia o cenário imobiliário do Brasil hoje?

Da metade do ano passado até agora, podemos perceber que os preços não subiram. Quando isso aconteceu, foi com índices menores do que a inflação. A lógica das construtoras é a de manter os preços, afinal, é muito mais fácil vender por R$ 500 mil um imóvel anunciado por R$ 800 mil do que se ele fosse divulgado pelo primeiro preço. Nesse sentido, a queda ocorre via descontos, e eles têm aumentado muito, principalmente no mercado de São Paulo e Rio de Janeiro, onde giram em torno de 30%.

A tendência é de queda ou estabilidade dos preços?

As âncoras da Copa do Mundo foram por água abaixo. O discurso de que tudo iria melhorar, do legado urbano dos jogos para as cidades, ajudou muito o mercado imobiliário, mas não está mais contribuindo, o que afeta o valor dos imóveis. Acredito que os preços ainda estão altos. Via de regra, focamos muito no preço anunciado, porque este é um mercado sobre o qual as pessoas não têm muitas informações. Mas, nos negócios fechados, a sensação é de queda.

Este é um bom momento para comprar imóveis?

Não digo que é impossível lucrar com imóvel, mas as chances de se fazer um mau negócio existem. Neste cenário, é necessário pesquisar muito e estar atento aos descontos, porque a margem de negociação com as construtoras está grande. Outra dica é avaliar a relação aluguel/preço: se ela estiver rendendo menos do que os juros do banco é sinal de preço inflado. Tomando esses três cuidados a pessoa tem como mensurar se é hora de comprar.

Que fatores devem ser levados em conta na hora de optar por um financiamento imobiliário para que ele não se torne um problema a longo prazo?

Se perguntarmos para as pessoas onde elas estarão daqui cinco anos, a maioria não sabe responder. E se não conseguimos prever daqui cinco anos, imagine 30, que é a média dos financiamentos. Outra questão importante é o comprometimento da renda. No geral, o conselho é de que a pessoa não comprometa mais de 30% da renda, mas eu ainda acho muito. Sugiro 20% porque 30% é tudo o que pode ser empenhado, entre financiamento de carro, viagem e outras despesas. E esse é um cálculo que o banco não faz no momento do financiamento, porque ele não conhece todas as operações que a pessoa realiza. Se o comprador ficar desempregado ou acontecer outro fato que impeça o pagamento da dívida, ele perderá o bem para o banco. Esse é o maior perigo.

A compra de imóveis no exterior tem atraído muitos brasileiros. Há algum risco nesse tipo de investimento?

Tem atraído porque o metro quadrado mobiliado em Miami, que é o principal destino dos brasileiros, custa mil dólares, o que é menos da metade do que o praticado em qualquer capital brasileira. Mas, como investimento, ele retorna muito pouco porque a valorização não é certa e as taxas de juros lá são muito baixas. Acredito que adquirir um imóvel no exterior é válido para quem deseja morar fora do país, o que tem acontecido bastante. Como investimento, é uma diversificação, não um destino que vai resultar em rentabilidade. Comprar um imóvel no exterior é equivalente a ter recursos fora do país. Se ocorrer uma crise no Brasil, a pessoa terá um patrimônio em outra moeda. Há também a questão do câmbio, que é um risco, porque pode valorizar ou desvalorizar muito, mas também uma proteção, já que não está vinculado diretamente com outros investimentos feitos no Brasil.

Em maio as instituições financeiras passaram a negociar a portabilidade de crédito imobiliário. Esta é uma alternativa viável para qualquer tipo de financiamento?

A portabilidade de crédito veio para ficar, mas entrou em um momento ruim, devido à alta nas taxas de juros. Hoje elas são maiores do que as que foram contratadas. Mas isso não invalida a portabilidade, pois, no momento em que as taxas começarem a cair, as pessoas poderão migrar o financiamento. Nosso setor bancário tem pouca concorrência, então é interessante promover esta competição. A dica é sempre monitorar quanto os bancos cobram para analisar as propostas e contrapropostas e tomar cuidado com o custo efetivo total – que inclui produtos do chamado relacionamento com o banco, como seguro e previdência, cujo custo não entra na comparação das taxas de juros. Quem não procura outras opções acaba pagando os piores preços. Ser fiel pode ser bom para o casamento, mas não é saudável neste setor.