Fenômeno vertical

O mercado imobiliário de Curitiba, retomado em 2007, chegou ao seu ápice ainda em 2010, tanto no volume de construções quanto no número de novos prédios, e começa a encontrar seu ponto de equilíbrio, entre oferta e demanda, a partir deste ano. Essa é a principal conclusão da pesquisa Perfil Imobiliário 2011, elaborada pela Brain Bureau de Inteligência Corporativa, consultoria especializada no setor de imóveis, com exclusividade para a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobi­liário do Paraná (Ademi-PR) e para a Gazeta do Povo. O estudo aponta que o número de alvarás liberados triplicou em relação aos primeiros anos da década de 2000, passando da média de 8,4 mil ao ano para o recorde de 31.295 no ano passado. Um olhar mais atento para esses números revela também que a quantidade de novos edifícios vem superando, pela primeira vez, a de casas e sobrados. De janeiro a outubro deste ano, as autorizações da Prefeitura de Curitiba para edificações com quatro ou mais andares responderam por 70% do total, contra 36% em 2003. Uma inversão completa na paisagem da cidade, que ganhou mais ares de metrópole com prédios pipocando em todos os cantos.Impulsionado por um mercado de trabalho aquecido, que dá confiança às famílias para contratar um financiamento, agora com juros mais baixos e prazos mais longos que nos anos 1990, o preço dos imóveis de Curitiba também deu um salto enorme. Em dois anos, o valor dos apartamentos novos cresceu até 229% e chegou à média de R$ 607.680. Os preços mais altos estão na região do Ecoville/Champagnat (R$ 3.060 o metro quadrado) e os mais baixos, ao longo da Linha Verde (R$ 2.180).

Recorde de lançamentos

Em termos de novos empreendimentos verticais, a estimativa do economista e diretor da Brain Fábio Tadeu Araújo é de que Curitiba feche este ano com a impressionante marca de 14,5 mil novos apartamentos à venda, seis vezes mais que no início da década. "O adensamento populacional e a escassez de áreas levam, naturalmente, à verticalização. É um fenômeno pelo qual toda grande cidade passa, muito em consequência do preço da terra, e Curitiba não é diferente", afirma.

Histórico

O aquecimento do mercado de trabalho e o acesso a crédito com juros mais baratos e prazos mais longos foram dois fatores econômicos fundamentais para a retomada da construção civil no país nos últimos anos, e continuam sendo pilares importantes do setor. Mas algumas características locais ajudam a explicar os rumos que o mercado imobiliário da capital paranaense tomou.

No início dos anos 2000, algumas das construtoras mais tradicionais faliram. As que sobreviveram foram obrigadas a se reinventar frente à concorrência das gigantes vindas do Sudeste do país ou tiveram de firmar parcerias, como no caso da Thá, que foi uma das primeiras a formar uma joint venture, neste caso com a Rossi Residencial. Foi nesse período de "ou vai ou racha" das grandes construtoras e incorporadoras que os sobrados viraram febre em Curitiba. "Com terrenos ainda baratos, os investidores-formiga contrataram pequenas empreiteiras para o serviço e aproveitaram o momento. O próprio zoneamento da cidade, com poucas áreas ZR-3 ou mais (que permitem a construção de mais de dois andares), colaborou para isso", afirma Araújo.

Foi também nesta década que os apartamentos sofreram uma redução no tamanho privativo ao mesmo tempo em que a área total cresceu. O salão de festas parece não ser mais suficiente como área de lazer. Dos novos empreendimentos de 2011, 61% têm sala de ginástica; 60%, parquinho, e 59%, espaço gourmet.

"Acredito que o mercado de Curitiba tenha apostado muito fortemente na demanda reprimida das classes média e alta, o que acabou por gerar lançamentos mais sofisticados e de alto valor por metro quadrado; um tanto distantes da capacidade da maioria dos trabalhadores da cidade, que têm rendimento médio de R$ 1.705,80 [cerca de três salários mínimos]", diz o economista e diretor-presidente do Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econômico e Social (Ipardes), Gilmar Mendes Lourenço. Ele lembra que apesar de aquecido – com apenas 3,4% da população economicamente ativa desocupada até setembro deste ano –, o mercado de trabalho de Curitiba e região tem dado mais oportunidades em funções de baixa remuneração.

A gerente regional de construção civil da Caixa Econômica Federal (CEF), Suely Molinari, diz que as famílias que têm predominado nos financiamentos da instituição em Curitiba, em todas as modalidades, têm sido aquelas com renda entre seis e dez salários mínimos (ou entre R$ 3.270 e R$ 5.450 mensais). "Nessa faixa temos conseguido oferecer, em todas as modalidades, os mesmos juros do Minha Casa, Minha Vida, entre 8,4% a 9,1% ao ano", diz.

Entre essas famílias, a subida dos preços não foi suficiente para abalar a curva ascendente das contratações do banco estatal e nem aumentar a taxa de inadimplência. Em 2010, o volume de recursos aplicados na compra da casa própria cresceu 38% na capital paranaense. Antes disso, de 2008 para 2009, o número de residências financiadas e o montante tinham praticamente dobrado, passando de 11.249 unidades habitacionais e R$ 626 milhões em recursos para 21.546 unidades e R$ 1,4 bilhão. "Neste ano esperamos fechar com 20% de aumento em relação ao ano passado", estima a gerente. Segundo Suely, a taxa de inadimplência dos contratos está entre 1,4% e 1,6% em Curitiba – dentro da média do país e bem abaixo dos índices da difícil década de 1990, quando o atraso nos pagamentos habitacionais atingiu 5% dos contratos da Caixa e até 12% dos de outras instituições.

Preços perto da estabilidade

A aposta dos analistas de mercado é de que os preços na capital paranaense chegarão a um patamar de estabilização entre seis meses e dois anos. "Não estamos falando de queda, mas de um ponto de equilíbrio no número de lançamentos, entre 15 mil e 20 mil unidades ao ano, 50% a mais que antes do boom do setor, e de um patamar de valorização anual de 5% a 8% para os imóveis novos, próximo à inflação", afirma o economista e diretor da Brain Fábio Tadeu Araújo.

Para os próximos dez anos ele também estima que a predominância dos empreendimentos verticais, de quatro andares ou mais, continue. "Deve se manter em 60% do total de alvarás liberados", ressalta. Para Araújo, esse é um movimento natural – o ponto em que o mercado encontra menos demanda reprimida e também uma resistência maior dos consumidores ao aumento de preços.

O diretor-presidente do Ipardes, Gilmar Mendes Lourenço, é um pouco mais otimista do ponto de vista do comprador. "Eu acredito que esse limite na subida dos preços esteja ainda mais próximo e dê sinais fortes já no primeiro semestre de 2012. Acredito que os valores praticados [uma média de R$ 2.855 por metro quadrado de área total] começaram a ultrapassar a capacidade de pagamento e endividamento da população."

Uma pesquisa de junho deste ano da Federação do Comércio de São Paulo, intitulada "Radiografia do Endividamento das Famílias nas Capitais Brasileiras", aponta Curitiba como a capital com o maior porcentual de dívidas entre as famílias: 88%. De janeiro a maio de 2010 para o mesmo período deste ano, o número de famílias endividadas subiu 39% e o total de débitos, 59% – o montante devido passou de R$ 515,1 milhões para R$ 820,1 milhões. A sorte dos curitibanos é que sua renda é alta se comparada à da população de outras capitais, por isso a parcela dos ganhos familiares comprometida está em 27%, um pouco abaixo da média nacional, de 29%. "Ainda assim temos de abrir um parênteses, já que a pesquisa trata da dívida total das famílias e a do imóvel é geralmente a última a deixar de ser honrada, justamente pelo risco de se perder a residência e vê-la ir a leilão", afirma Lourenço.