Sem volta
Um dos resultados do crescimento do mercado imobiliário de Curitiba é a verticalização. O adensamento populacional para o alto é uma tendência que veio para ficar nas grandes cidades.Até setembro de 2013, 49% das autorizações para novas construções foram para unidades de mais de 4 andares e 51% para edificações de até 3 pavimentos . A proporção reflete o ritmo mais moderado do setor. Em 2011, ano de alto crescimento da produção imobiliária, os alvarás para empreendimentos de mais de 8 andares eram 69% do total.
85%
...é quanto o mercado imobiliário de Curitiba cresceu na comparação entre o período pré-retomada do setor, entre 2004 e 2008, quando a média de alvarás liberados a cada ano foi de 12,5 mil, e o de maior crescimento, entre 2009 e 2013, com média de 23,2 mil alvarás/ano.
Moradia econômica está na região metropolitana
A escalada dos preços dos terrenos -- cujo valor médio avançou mais de 300% desde 2007, segundo o Sindicato da Habitação e Condomínios do estado (Secovi-PR) -- é apontada como um dos principais motivos para a aposta cada vez menor das construtoras em empreendimentos de padrão econômico, na faixa de preço de até R$ 250 mil, em Curitiba. Se ainda no período do boom as empresas do setor usaram seus estoques de áreas para apostar pesado no público que buscava seu primeiro imóvel, principalmente pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida (lançado em 2009), hoje essas mesmas construtoras fazem o caminho inverso dentro da capital paranaense, investindo no lançamento de apartamentos mais caros (entre R$ 250 mil e R$ 600 mil).
A saída para viabilizar os empreendimentos mais baratos tem sido apostar nos principais municípios limítrofes de Curitiba. Até outubro deste ano, 100 empreendimentos foram lançados em Almirante Tamandaré, Araucária, Campo Largo, Colombo, Fazenda Rio Grande, Piraquara, Pinhais e São José dos Pinhais -- 56% deles com valor de venda por unidade de até R$ 145 mil, limite atendido pelo MCMV. Outros 29% dos lançamentos estão na faixa de preço entre R$ 145 mil e R$ 250 mil.
Perfil
Mais da metade das unidades ainda à venda nesses municípios -- 1.907 -- possui 2 quartos. Outros 43% são de apartamentos de 1 dormitório. Os imóveis atendem o perfil de jovens e casais que buscam a primeira casa própria.
Na opinião do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), Normando Baú, o único fator que pode mudar um pouco esse cenário do MCMV na região metropolitana é a revisão do plano diretor de Curitiba, previsto para o ano que vem. "Com a liberação de construções mais altas nos bairros mais periféricos, acredito que será possível equacionar o custo do terreno e trazer mais moradias baratas para dentro da capital", avalia.
Curitiba deve fechar 2013 com um volume de liberações para novas construções próximo do registrado no ano passado 22,7 mil alvarás. O número é mais desacelerada o do que em anos anteriores, mas especialistas apontam que o setor caminha para a manutenção de um crescimento considerável. "Como já tínhamos previsto na pesquisa anterior, a tendência é de que o mercado imobiliário da capital se mantenha em um patamar de 20 mil alvarás ao ano, pelos próximos anos", explica o economista Fábio Tadeu Araújo, sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, consultoria que elabora todos os anos, com exclusividade, a pesquisa Perfil Imobiliário de Curitiba para a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR) e para a Gazeta do Povo.
"O número está abaixo do pico de 2010, mas ainda assim bem acima da média de liberações da época do préboom imobiliário", observa o economista, lembrando que no período anterior ao grande volume de lançamentos a média era de cerca de 12 mil novas edificações ao ano.
A diferença entre os anos anteriores à retomada do setor (2004 a 2008) e o período de maior crescimento (2009 a 2013) é da ordem de 85%. O pico do mercado imobiliário da cidade se deu em 2010, com a liberação de 33,5 mil alvarás para novas construções. "O que ocorreu naquela época foi fora da curva. O movimento que se vê agora é o natural de Curitiba", observa o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.
Lançamentos
O ano de 2013 intensificou a desaceleração de lançamentos do mercado curitibano, iniciada em 2012. No ano passado, a cidade já tinha registrado uma queda de 26% no número de novas unidades sobre 2011. Neste ano, até setembro, foram lançadas 4.158 unidades verticais (residenciais e comerciais), 29% a menos que no mesmo período de 2012. A Brain acredita que, neste ritmo, Curitiba fechará o ano com 5,5 mil unidades lançadas, o que representa uma volta aos patamares verificados entre 2008 e 2009.
Para os especialistas, não só a conjuntura de baixa atividade econômica do país e a alta oferta, com uma série de imóveis entregues, explicam o cenário mais moderado. A pausa ou mesmo a saída das incorporadoras de capital aberto daqui também influenciam os números.
Boa parte das gigantes do setor, que na época do boom expandiram geograficamente sua atuação e assustaram as construtoras locais com o grande volume de lançamentos em Curitiba, começaram a adotar estratégia inversa neste ano. Incapazes de manter o crescimento vertiginoso que prometeram aos acionistas, as grandes incorporadoras voltam a prestar mais atenção a seus próprios quintais, onde têm mais chances de sucesso.
Amadurecimento
Para o setor, a acomodação mostra um mercado que amadureceu. Depois de atender a demanda reprimida, crescerá a ritmos mais "naturais". O comportamento do comprador também mudou diante de um quadro de bastante oferta, ele compara mais antes de fechar negócio. De seu lado, as construtoras estão mais comedidas, estudando melhor cada lançamento. "Esse é um comportamento das empresas paranaenses, que têm mais compromisso com a cidade e com os empregos que precisam manter", frisa Normando Baú, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) na gestão encerrada em novembro desse ano.
Residências
As construções residenciais representam a maior parte dos alvarás liberados em 2013. Até setembro desse ano, foram contabilizadas cerca de 14,5 mil autorizações para novas edificações, registrando crescimento de 4% sobre 2012. O número indica que a demanda por moradia na capital continua aquecida e acima do ritmo médio de crescimento populacional dos últimos anos, que ficou em 0,5%.