FGV cria índice imobiliário

Na próxima sexta-feira, será lançado o Índice Geral do Mer­cado Imobiliário Comercial (IGMI-C) da Fundação Getúlio Vargas (FGV). A falta de referência para a valorização no mercado imobiliário motivou o trabalho, encomendado pela Associa­ção Brasileira de Entidades Fe­­chadas de Previdência Comple­mentar (Abrapp). Com informações sobre valores, transações, despesas e receitas, o índice possibilitará a avaliação dos ativos imobiliários, além de ser uma forma de comparar o setor com outros investimentos.

"A economia brasileira está entrando em uma nova fase e estamos vivendo o processo de recuperação tal como quantificado na produção industrial e emprego", diz o idealizador do índice, Paulo Picchetti, pesquisador do Instituto Brasileiro de Eco­­nomia da FGV e coordenador do Índice de Preços ao Consu­mi­dor Semanal (IPC-S). "Nesse novo contexto, outros investimentos no setor real da economia devem passar a desempenhar um papel importante e, entre eles, está o investimento em empreendimentos imobiliários nas suas várias categorias", completa.

Em entrevista à Gazeta do Povo Picchetti explica como o novo índice foi criado e defende que essa é uma exigência natural do mercado imobiliário.

Qual a importância do IGMI-C para o mercado?

Os analistas financeiros são treinados a montar estratégias de diversificação de investimentos baseados em medidas de rentabilidade e risco relativos de cada alternativa. O Brasil não dispõe de um indicador consolidado para o setor imo­­biliário e essa foi a grande motivação para a construção do IGMI. Outra dimensão fundamental é atrair novos investidores que hoje, eventualmente, possuem interesse, mas não dispõem de indicadores pa­­ra avaliar a atratividade desses investimentos.

Hoje, sem o índice, o mercado imobiliário brasileiro perde em trans­parência?

Sem dúvida. Não temos informação sobre rentabilidade média e específica dos vários tipos de imóveis. Cada agente sabe apenas o que acontece com seus imóveis, mas não o que acontece com o resto do mercado. Não é exagero afirmar que a qualidade da economia de um país está altamente correlacionada com a transparência e disponibilidade de seus vários indicadores econômicos.

Qual será a periodicidade?

A periodicidade será trimestral, a mais adequada para um índice dessa natureza e para a metodologia proposta. Como foram selecionados os imóveis que fazem parte do ban­­co de referência? As informações foram fornecidas pelos fundos de pensão, so­­bre os empreendimentos dos quais participam. Compilamos informações referentes a dez anos (de 2000 a 2009), sobre ren­­­­tabilidade e preço de compra e venda.

Quando se fala em índice pa­­ra o mercado imobiliário há a ponderação de que cada imóvel, mesmo estando na mesma cidade, tem valorização di­­ferente. Como será tratada essa particularidade?

Tal como os índices de preços ao consumidor, o IGMI segue a metodologia tradicional para agregar valores de diferentes produtos a partir de informações de valores avaliados, transações e rendas derivadas de imóveis. É essencial que as va­­riações ao longo do tempo se­­jam agregadas a partir de informações de imóveis individualmente, para termos certeza de estar comparando ativos idênticos. A partir daí, essas variações são agregadas com uma ponderação dada pelo valor relativo de todos os empreendimentos considerados, e temos o índice pa­­ra o mercado como um todo.

Como os agentes do mercado colaboraram para a criação do índice?

Do ponto de vista individual, todos seriam mais felizes se o índice existisse sem que eles precisassem contribuir com suas informações. Mas se todos pensassem assim, o índice nunca iria existir. A saída para esse impasse foi colocar a construção do banco de dados e o cálculo do índice nas mãos de uma instituição que tenha a credibilidade necessária para garantir que os números divulgados estarão agregados de forma a impedir a identificação das entidades ou empreendimentos individualmente. A partir de agora, poderemos construir o índice para o Brasil, mas também para estados, cidades, ou mesmo regiões específicas. Um bom incentivo para a colaboração é oferecer esses níveis de detalhamento para aqueles que fornecem informações, sempre garantindo a confidencialidade das informações individuais.

Há previsão para criação do IGMI para imóveis residenciais?

A FGV está em negociações com um conjunto de participantes do mercado para obter as informações necessárias para um índice de imóveis residenciais, mas ainda não temos uma data prevista para seu lançamento.