Estratégico
Terreno precisa estar bem localizado para atrair negócio
Para gerar interesse no mercado de locação comercial, o terreno disponível precisa estar em localização central. "Os espaços dos bairros próximos ao centro da cidade têm mais chance e maior vocação para isso", comenta Ralf Paciornik, da Top Imóveis. Ele observa que um terreno afastado dificilmente terá demanda por empreendimentos comerciais.
Bairros como Rebouças, Cabral, Água Verde e Portão têm mais potencial para esse tipo de negócio, diz Paciornik. As regiões com bom coeficiente de construção são as preferidas.
O contrato desse tipo de locação é elaborado, em geral, para durar muitos anos. "O acordo entre proprietário e inquilino deve durar tempo suficiente para que seja vantajoso para ambos, pois o investimento feito pelo locatário tem de ter retorno", explica Lino Moser, da Rede Imóveis.
De acordo com ele, os contratos mais curtos são de 3 ou 4 anos, mas existem acordos de até 30 anos. Contratos com menor prazo servem quando o local será usado para um negócio que exige pouco investimento, como estacionamento e implantação de outdoors. "Nesses casos, se o proprietário mudar de ideia com relação ao uso do espaço, pode retomar o terreno", explica Ralf Paciornik.
Já nos contratos mais longos, o locador pode erguer imóveis mais elaborados e que demandem maior investimento. "Há um supermercado na região do Portão que foi construído dessa forma. Para a rede, não é interessante investir na compra do grande terreno, então foi mais vantajoso alugar e construir a estrutura", comenta o diretor da Top Imóveis.
Built to suit
Construção sob medida é cada vez mais utilizada
Uma forma de aluguel que vem se tornando mais popular no mercado local é o "built to suit" (construir para servir, em tradução livre). Nesse formato, o investidor que possui terreno fecha acordo com uma empresa para construir e atender especificamente o perfil do negócio que será implantado na área.
"O construtor já tem, ou compra terrenos, em localizações estratégicas, visando determinada empresa com a qual já tratou anteriormente. Ele faz a edificação direcionada para as necessidades do negócio dessa empresa, que depois vai alugar o espaço", explica o diretor da Apolar, Daniel Galiano.
O prazo do contrato deve equivaler, pelo menos, à cobertura com os gastos para construção.
"Grandes redes de farmácias e de lanchonetes costumam utilizar o built to suit, pois para essas empresas não é vantajoso imobilizar capital em um terreno", observa Galiano. Incluir o aluguel no custo da operação e investir mais no próprio negócio é o foco dessas empresas.
De acordo com Daniel Galiano, esse tipo de parceria tem se tornado cada vez mais frequente e há investidores que se especializam nessa modalidade de negócio que mistura construção e aluguel comercial direcionado.
Colocar para locação um terreno nu, sem nenhuma construção, parece pouco viável à primeira vista. Mas engana-se quem imagina que essa modalidade de negócio imobiliário não dá retorno. O aluguel de terrenos livres é atividade corrente, embora pouco expressiva no mercado de Curitiba, e serve somente para finalidades comerciais.
O negócio favorece dois perfis de empreendedores. De um lado está o proprietário que deseja manter a posse do terreno mas não quer arcar com os custos de uma construção.
De outro, o locatário que prefere incluir o valor do aluguel no custo mensal da operação comercial e não pode ou não quer investir na aquisição de uma área para implantar seu negócio.
"É uma modalidade de aluguel que ocorre em situações específicas", explica o diretor de locação da Apolar, Henrique Viana.
A medida pode ser vantajosa para os dois lados. O locador recebe uma renda mensal e não tem custos com a manutenção, pois o pagamento do IPTU que é mais alto para terrenos sem construção fica a cargo do inquilino.
Além disso, lembra Viana, o proprietário elimina o risco de ter o terreno invadido.
Valorização
"Quem coloca o terreno para alugar não quer se desfazer do bem, para deixá-lo valorizando, ou planeja manter a área para gerações futuras", explica Ralf Paciornik, diretor da Top Imóveis, imobiliária especializada em imóveis comerciais.
De acordo com ele, o retorno financeiro do aluguel é pequeno se comparado ao valor da venda da área, mas torna-se uma boa opção para o proprietário que não precisa de renda imediata. "Há terrenos que valem R$ 3 milhões e estão alugados por R$ 1.500 mensais. A venda traria um retorno mais rápido, mas essa é uma opção de investimento válida. Quem opta por esse modelo não está preocupado com a renda, mas em manter e conservar o imóvel", explica Paciornik.
Pouco investimento
Em geral, o inquilino aluga o terreno para implantar negócios que exijam pouco investimento ou construção básica, como estacionamentos, galpões e lava-car. O valor do aluguel entra no custo de operação do negócio.
Há casos de construções grandes e dispendiosas em terrenos alugados, mas são raros.
Localização
Existem também áreas em localizações estratégicas, que são utilizadas por empresas que precisam de espaço no centro da cidade, ou bairros próximos, para instalação de outdoors ou de antenas de celular.
De acordo com Henrique Viana, da Apolar, o aluguel de terrenos também pode servir para depósito de contêineres e estacionamento para maquinário.
Renda do negócio compensa aluguel
O empresário Waldir Camargo aluga um terreno no Rebouças há 15 anos. No local, ele construiu duas quadras de futebol, uma lanchonete e estacionamento. As quadras são alugadas por hora para os clientes.
Camargo diz que o negócio vale a pena porque comprar um terreno do mesmo tamanho, com a boa localização, é um investimento fora do alcance para ele. "A área tem 5 mil m² e está em região central", aponta. "O valor de aluguel pago durante todo o contrato ainda compensa, comparando com o investimento necessário para aquisição de um espaço do mesmo tamanho e tão bem localizado", explica Camargo.
De acordo com ele, quando o contrato de locação for desfeito, a construção que ele fez vai ficar para o proprietário. "Eu poderia desmontar a estrutura das quadras e transferir para outro local, mas como são estruturas baratas, o retorno já veio", diz.