Quartos de hotéis são opção de investimento imobiliário

Depois dos empreendimentos de uso misto, que agregam unidades residenciais e quartos de hotel, as incorporadoras têm demonstrado especial interesse em projetos exclusivamente hoteleiros. O suporte para tal empreitada se dá por meio de parcerias com grandes redes hoteleiras e, principalmente, da abertura de suas unidades para investidores externos que queiram comprar quartos dos chamados condo-hotéis.

Em Curitiba e Região Metropolitana, o Slaviero Slim São José dos Pinhais e Adagio Batel são exemplos desse formato de negócio que apresenta expressivo crescimento no país.

Segundo dados do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (Fohb), entre 1999 e 2009 o número de condo-hotéis aumentou 506%. Para o quadriênio 2013-2016, a estimativa é de que o crescimento atinja os 56%, fazendo com que esse tipo de apartamento represente 53% da oferta total de quartos no Brasil. Os dados referem-se apenas aos hotéis associados ao Fohb.

"Há pouco mais de 20 anos, tivemos a construção de muitos flats com esse modelo no qual o investidor adquire unidades. Isso voltou à tona agora. Com o nível de ocupação crescendo bastante nos últimos anos, as taxas de retorno voltaram a ficar atrativas, o que incentivou a indústria hoteleira a investir nesses projetos", diz Raphael Cordeiro, administrador e consultor financeiro da Inva Capital.

Dono de hotel

Ser proprietário de um quarto de hotel tem suas diferenças em relação a outros tipos de imóveis, como um flat, por exemplo. Neste modelo de negócio, o comprador se torna dono de um ou mais apartamentos pertencentes a um empreendimento que será administrado diretamente por uma rede hoteleira. Ou seja, ele fará parte de um pool, uma espécie de associação de compradores que unem seus quartos com o objetivo de explorá-los conjuntamente, atrelando o investimento imobiliário aos rendimentos – e riscos – do negócio hoteleiro.

Dessa forma, o investidor não pode utilizar o imóvel como moradia, nem locá-lo de forma isolada, explica Eraldo Santanna, diretor de expansão da Rede Slaviero. "Quando o comprador assina o contrato ele está ciente de que, obrigatoriamente, o apartamento será uma unidade do hotel", diz.

O processo de aquisição dos quartos, por sua vez, é muito parecido com o de uma unidade residencial. Marcelo Bonanata, diretor de vendas da Helbor, incorporadora do Adagio Batel, explica que o investidor escolhe o quarto que deseja adquirir, pode financiá-lo e recebe sua escritura com a matrícula individualizada do imóvel. "A diferença é que, além de adquirir o quarto, o comprador também custeia o mobiliário da sua unidade e parte da decoração das áreas comuns", esclarece.

Investimento em condo-hotel exige análise dos riscos do ramo hoteleiro

Adquirir um quarto de hotel pode ser um bom investimento já que, além da valorização do imóvel, o comprador irá contar com o rendimento mensal referente à ocupação do empreendimento.

A segurança patrimonial e a diluição dos riscos do negócio com os demais investidores são outras vantagens apontadas pela advogada Debora Cristina de Castro da Rocha, coordenadora do departamento de Direito Imobiliário do Marins Bertoldi Advogados Associados. "Nesse tipo de imóvel também não há preocupação com a inadimplência", acrescenta.

O consultor financeiro da Inva Capital, Raphael Cordeiro, orienta, entretanto, que adquirir um quarto de hotel pode não ser uma boa opção para quem irá realizar o primeiro investimento imobiliário. Ele também aconselha que o valor investido não ultrapasse 20% do patrimônio do investidor e que, caso ele pretenda adquirir mais de uma unidade, o faça em empreendimentos diferentes.

Riscos

Assim como outros investimentos, a aquisição de um quarto de hotel também apresenta riscos. Os mais comuns referem-se à falta de um estudo de viabilidade do projeto que deve ser feito pela incorporadora, má qualidade física do empreendimento (não adequada ao ramo hoteleiro), administração ruim por parte da rede hoteleira ou retorno mensal aquém do esperado. Por isso, é necessário que o investidor analise a incorporadora, conheça o memorial descritivo do imóvel e consulte um advogado para avaliar os termos do contrato, como cláusulas referentes aos poderes da administradora, orienta Debora.

A liquidez do negócio é mais restrita se comparada à um imóvel residencial, pois seu público-alvo é menor. "Se o empreendimento não estiver indo bem, o dono terá que vender a unidade por um preço baixo. Por outro lado, se o negócio for bom, o próprio vizinho pode querer comprá-la. Não há uma regra", diz Cordeiro.