O maior volume de placas de “aluga-se” espalhadas pelos imóveis residenciais de Curitiba ilustra, na prática, o que o mercado imobiliário traduz em números: a oferta de imóveis residenciais para locação mais que dobrou em Curitiba nos últimos cinco anos, atingindo alta de 150% em junho deste ano. Neste período, o estoque passou de 3,9 mil unidades, em 2010, para 9,9 mil imóveis em junho de 2015, segundo dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), entidade ligada ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).
Proprietários flexibilizam preço para atrair inquilinos
Com a oferta de imóveis residenciais para locação em alta, este é o momento do locatário, que pode pesquisar mais e avaliar melhor aspectos como localização, valor do aluguel e qualidade do imóvel antes de assinar o contrato.
Na outra ponta, os proprietários e imobiliárias estão adotando estratégias para atrair a atenção deste inquilino diante de tantas opções. A maior flexibilidade nas negociações está entre as principais delas. Maurício Ribas Moritz, presidente do Inpespar, conta que os dados da pesquisa demonstram que a quase totalidade das negociações passam pela apresentação de uma contraproposta pelo locatário, com os aluguéis sendo fechados com valores em torno de 15% mais baixos do que os anunciados. “Para manter o inquilino [e a ocupação do imóvel], alguns proprietários optaram por não reajustar o aluguel ou, até mesmo, reduzi-lo. Se ele for um bom locatário, é interessante fazer este esforço para mantê-lo no imóvel”, avalia Carlos Eduardo Pereira, diretor da Imobiliário Paraíso.
Segundo ele, também é importante que o proprietário se conscientize em deixar o imóvel em condições para ser locado. Isso significa investir ou manter itens como a presença de armários em boas condições de uso na cozinha e nos dormitórios, qualidade da pintura e a modernização de pisos e revestimentos. Além de valorizar o imóvel, tais aspectos são determinantes para o tempo médio de locação.
As imobiliárias também precisam fazer o seu papel e ser mais ativas neste processo, avalia o diretor da Apolar Imóveis, Jean Michel Galiano. “Nós temos investido em treinamento e em palestras para nossos colaboradores, assim como na oferta de outros tipos de fiança, para atrair os clientes”, acrescenta.
O crescimento da oferta foi estimulado, principalmente, pelo volume de entregas de novos apartamentos na capital, resultado do boom da construção civil nos últimos anos, avaliam especialistas do setor. “Vínhamos de um mercado estagnado na oferta quando começaram a aparecer números como 10 mil e 16 mil unidades lançadas em um único ano. A entrega desses empreendimentos refletiu no desequilíbrio momentâneo entre a oferta e a procura para locação”, explica Maurício Ribas Moritz, presidente do Inpespar e vice-presidente de Economia e Estatística do Secovi-PR.
Esse crescimento expressivo da oferta se deu porque, além da entrada das unidades adquiridas pelos investidores nas carteiras das imobiliárias, tais entregas motivaram o movimento das pessoas que desocuparam imóveis alugados para migrar para o apartamento próprio.
Outro aspecto apontado pelos especialistas refere-se ao perfil dos empreendimentos que têm alavancado o estoque para locação, com destaque para os imóveis compactos. A oferta de apartamentos de um dormitório, por exemplo, registrou aumento de 4% entre os meses de maio e junho de 2015, mais do que o dobro do registrado pelas unidades de dois e três dormitórios, cuja oferta cresceu 1,6% e 1,2%, respectivamente. “Temos três ou quatro grandes torres em Curitiba que oferecem centenas dessas unidades”, lembra o diretor da Apolar Imóveis, Jean Michel Galiano.
Mais tempo para locar
A oferta em alta permite que o locatário pesquise mais antes de fechar o contrato. Não à toa, o tempo médio de locação dos imóveis aumentou quase 33% nos últimos cinco anos, passando de 78 para 104 dias, segundo o Inpespar. Uma média ideal giraria em torno de, no máximo, 60 dias, avalia Carlos Eduardo Pereira, diretor da Imobiliário Paraíso, onde o prazo médio tem sido de 90 dias. Nos imóveis menos conservados, por exemplo, os proprietários chegam a esperar mais de 120 dias para ver suas unidades ocupadas, acrescenta Pereira.
A maior demora em fechar a locação refletiu em uma pequena retração no preço do aluguel, que caiu 1,53% nos últimos 12 meses, de R$ 13,92 em julho de 2014 para R$ 13,89 em junho deste ano. “O mercado continua do mesmo tamanho, locando, em média, cerca de mil unidades por mês. Esse desequilíbrio entre a oferta e a procura é momentâneo e deverá se ajustar com o tempo”, acrescenta Moritz.