Os processos de mediação e arbitragem no mercado imobiliário são métodos mais simples e rápidos para resolver desavenças que podem surgir nessa área. Funcionam como alternativa ao sistema Judiciário e, no caso da arbitragem, resulta em uma sentença com a mesma validade da decisão judicial, enquanto que na mediação o procedimento é voluntário e as partes envolvidas é que chegam a um acordo mais satisfatório entre elas.
No Paraná, a Câmara de Mediação e Arbitragem (CMA) mantém vínculo administrativo com o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea-PR), mas com atuação independente. Os processos podem ser acionados por profissionais da área imobiliária, como administradores e corretores de imóveis, engenheiros, arquitetos, síndicos, condôminos e pela comunidade em geral. Os assuntos geralmente estão relacionados à compra, venda, aluguel e prestação de serviços.
O coordenador do Conselho Técnico da Câmara de Mediação e Arbitragem, Claude Franck Loewenthal, esclarece que os dois métodos são distintos e aplicados em situações com características diferentes. "A mediação conta com um facilitador do diálogo. Ele não aconselha e nem dá palpite, nada é imposto. As partes encontram a melhor solução e o mediador redige o acordo. Já a arbitragem é restrita a ocorrências relacionadas aos direitos patrimoniais disponíveis, ou seja, tudo o que uma pessoa pode contratar, valorizar e de que as partes podem abrir mão", exemplifica.
Segundo Loewenthal, o sistema oferece uma série de vantagens: sigilo, legalidade, baixo custo e rapidez. "Um processo que poderia durar até 15 anos na Justiça, na mediação é resolvido em três ou quatro sessões e, na arbitragem, em no máximo seis meses. Além disso, ao contrário do processo judicial, não se torna um ato público, o que evita prejuízo à imagem da empresa. Mas a principal vantagem mesmo é o custo-benefício, não tanto pelo valor, mas pelo tempo de duração que é menor."
Na prática
Para que um dos dois métodos seja realizado é preciso que, além do requerente, a outra parte também concorde com a alternativa proposta. "A maior procura, em torno de 80% a 90%, tem caráter de mediação, em situações que as partes já não conseguem resolver sozinhas, relacionadas principalmente a serviços de engenharia e reforma. Mas desse total, 30% dos pedidos não é levado adiante porque a outra parte não aceita participar, não quer chegar a um acordo. No entanto, a procura por processos de arbitragem é a que tende a crescer mais, principalmente pelo caráter jurídico de resolução", diz Daniel Lopes de Moraes, engenheiro que atua como mediador e árbitro.
Nos processos de arbitragem deve ser estabelecida uma cláusula compromissória ou compromisso arbitral no qual o litígio é submetido a um árbitro imparcial e independente, escolhido de comum acordo entre as partes, podendo ser um especialista com conhecimento na área da desavença. Quando o requerente pede para abrir o processo, é indicado um árbitro e as duas partes têm de concordar com a escolha ou podem escolher outro. Caso apenas um discorde, não pode mudar. "Os árbitros buscam primeiramente a conciliação, antes de emitir a decisão, que é única e definitiva. Em 80% dos casos a sentença é homologatória, mas se não chegam a um acordo, o árbitro atua como juiz", diz Claude Loewenthal.
A recomendação do coordenador do Conselho Técnico da CMA é de que os contratos sejam feitos sempre com a inclusão dessa cláusula compromissória, porque exclui a Justiça de qualquer ação futura. Mas argumenta que eventuais casos em que não haja formalização de contratos também são passíveis de serem resolvidos por mediação ou arbitragem, desde que se encaixem no perfil.
Um exemplo de aplicação da mediação e arbitragem se refere à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), um instrumento legal que caracteriza os direitos e obrigações entre os prestadores de serviço e os usuários dos serviços contratados. Os profissionais vinculados ao Crea-PR podem optar pela inclusão automática da cláusula compromissória de arbitragem no momento em que preenchem a ART. "O número de casos que vai a litígio é muito pequeno, não chega nem a 1% do total de aderências. O problema é que muitos profissionais esquecem de assinar essa cláusula específica, que acaba sendo uma prevenção contra ações futuras", alerta Loewenthal.
A Câmara de Mediação e Arbitragem atua junto ao Crea-PR desde 2003 e a procura costuma variar conforme a época. "Em alguns meses chegamos a atender apenas um ou dois casos. A falta de conhecimento do que consiste o serviço é a principal responsável pela baixa procura", afirma o coordenador. O custo para dar entrada na requisição é de R$ 30 para mediação e R$ 50 para arbitragem, mais o gasto com honorários de árbitros ou mediadores, que varia conforme o processo em questão. Para consultar os valores da tabela e obter mais informações, acesse www.crea-pr.org.br ou pelo 0800 41 0067.