Em primeiro lugar, tenho um imóvel (sobrado) no Hauer e gostaria de vendê-lo para comprar um imóvel um pouco maior, mas estou tendo muita dificuldade em negociar com uma imobiliária da região, porque deixei claro que vendo o meu e compro o imóvel de meu interesse com eles. O sobrado de meu interesse custa R$190 mil, então propus R$ 100 mil de entrada e financiar o resto pela Caixa Econômica Federal (CEF).O problema é que eles querem um sinal de negócio de 10% do valor, ou seja, R$19 mil e eu não tenho todo este dinheiro em mãos, mas me proponho em um contrato amarrar a compra do imóvel com a venda do meu. Isso é possível em contrato?
Concordo que tem de haver sinal de negócio como uma segurança para ambas as partes, mas acredito que uns R$ 3 mil de sinal é mais do que suficiente. Está certo eles exigirem 10% do valor? Se no caso sim, como vocês podem me aconselhar neste negócio?
Outra dúvida refere-se à venda particular de meu imóvel, sem a necessidade de uma imobiliária como intermerdiária, até porque 6% dói um pouco no bolso. O problema é que tenho medo de fazer uma negociação particular. Como posso fazê-lo de forma segura e dar segurança à pessoa que for comprar? O fato de eu ter um saldo residual de R$ 6 mil atrapalharia neste caso?
A CEF nos dá a devida orientação para um negócio em particular?
Para fazer com registro em cartório, como devo proceder?
Moisés Winter Soares.
Resposta:
Conseguir conciliar a venda de um imóvel com a compra de outro, concomitantemente, e atendendo interesses de todos os envolvidos nem sempre é tarefa fácil.
As condições do negócio como preço, pagamento de valor inicial normalmente definido como sinal de negócio, parcelamento de pagamento de um saldo e momento da transmissão da posse do imóvel são condições do negócio que devem ser definidas entre as partes. É comum o vendedor exigir um sinal de negócio e pretender o recebimento de 10% do preço do imóvel, não tem nada de ilegal ou incorreto. No entanto, não há na lei qualquer fixação de quanto deve ser pago a esse título. Como dito é mera questão de negociação e acerto entre as partes. Tudo pode ser fixado em contrato desde que não seja ilegal.
Qualquer pessoa pode vender imóvel de sua propriedade independentemente da contratação de profissional da área, no entanto, deve tomar todos os cuidados quanto à análise de condições de pagamento por parte do comprador, exigindo-lhe alguma garantia em caso de pagamento parcelado. Já o comprador deve exigir todas as certidões negativas dos vendedores e do imóvel, a fim de se assegurar de que não há qualquer restrição em relação ao mesmo.
Para transmitir a propriedade do imóvel com segurança será preciso ir a um tabelionato para que o mesmo lavre a escritura pública de compra e venda e tal escritura deverá ser levada a registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis correspondente.
Quanto à venda do imóvel que tem um saldo de financiamento é preciso verificar com o agente financeiro se é possível transferir o financiamento ou é melhor quitá-lo para poder vender e, se for o caso, fazer um novo financiamento.
A CEF prestará informações acerca do financiamento a ser feito por ela dando alguma orientação ao negócio particular, até porque em casos de financiamento de imóvel é firmado um contrato com dispensa da lavratura de escritura pelo tabelião.
Fonte: Josiclér Vieira Beckert Marcondes, sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, especialista em Direito Civil.
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