Tire suas dúvidas

Minha irmã reside em um imóvel há mais de 13 anos. Ela sempre pagou o aluguel em dia, só que sem reajuste durante todo esse tempo, por não ter condições de pagar o que o locador pedia. O imóvel precisa de reforma por causa de um entupimento na coluna do prédio e o conserto será feito pelo apartamento dela. Por esse motivo o locador está pedindo o imóvel. Qual o prazo para a entrega, já que os aluguéis estão em dia? Ela terá realmente de sair de lá? O marido dela é inválido e são somente os dois que residem no imóvel. O depósito feito na locação, no valor de R$ 1.200, referente a três meses de aluguel, será devolvido a ela?

Marcia Pimentel, Curitiba (PR).

Resposta

Esta questão vai depender de um acordo feito entre locador e locatário. Porém, nos termos da lei, cada qual tem seu direito conforme segue:

Da Rescisão:

Quando a locação já está vigendo por prazo indeterminado, com o contrato vencido e sem aditamento contratual em relação a prazo, o inquilino poderá entregar o imóvel a qualquer tempo, sem pagamento de multa, desde que avise com trinta dias de antecedência. Contudo, deixando de avisar ao proprietário, este poderá exigir do locatário quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da entrega do imóvel.

A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o locatário se recusar a consenti-las.

Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação. Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração se manifesta quando o locador ou locatário puderem comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por consequência, ao ajuizamento da "ação de despejo".

A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.

Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas. Nesse caso, é necessário comprovar que o locatário, depois de notificado regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.

O locatário não poderá deixar de consentir nos reparos urgentes que se fizerem necessários no imóvel. Porém, se as obras demorarem mais de 10 dias, poderá o locatário obter abatimento no aluguel proporcional aos dias que excederem. Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo, poderá o locatário rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.

Do Caução:

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.

Quando for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao locatário.

O locatário, finda a locação e quitados os compromissos avançados, deverá obter autorização do locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.

Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo locatário em favor do locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.

Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do locatário.

Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do locatário, poderá o locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.

Fonte: Marcelo Freitas, corretor de imóveis e diretor do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná – Sindimóveis.

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