O mercado de imóveis usados registrou, em maio, a comercialização de 378 unidades residenciais em Curitiba. O número é pouco menos da metade do alcançado no mesmo mês de 2015 – quando as vendas somaram 759 imóveis – e é o mais baixo dos últimos 15 anos, período desde o qual o levantamento é realizado pelo Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), ligado ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).
No acumulado do ano, até maio, 2,6 mil usados residenciais foram negociados, montante 27,6% menor do que registrado no igual período de 2015, quando as vendas somaram 3,6 mil unidades.
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INFOGRÁFICO: Veja os número do mercado imobiliário curitibano
Junto com os números absolutos, a Venda de Usados Sobre a Oferta (VUSO) também apresentou queda, passando dos 4% para 1,9% no comparativo entre os meses de maio de 2015 e de 2016. A velocidade de vendas, por sua vez, passou de 114 para 134 dias comparando-se os períodos, para os apartamentos de dois e três quartos.
Demanda
O ritmo menor das vendas tem mais a ver com as condições políticas e econômicas do país do que com a demanda pelas unidades. Marlon Moser, presidente da Rede Imóveis, destaca que as pessoas continuam procurando imóveis para realizar o tão almejado sonho da casa própria, mas têm esbarrado na dificuldade de acesso ao crédito.
Os principais fatores que afetam o fechamento dos negócios são a insegurança gerada pela crise – que faz com que os potenciais compradores pensem mais antes de dispor de suas reservas ou de assumir uma dívida de longo prazo com juros mais altos – e a redução do poder de compra das famílias, decorrente da inflação alta e do aumento dos impostos.
“A voracidade fiscal dos governantes, que reajustaram boa parte dos impostos, como IPTU, ITBI e as custas cartoriais, tem diminuído cada vez mais a capacidade de pagamento do cidadão. A pessoa que antes podia pagar uma prestação de R$ 1,4 mil, agora não consegue arcar nem com uma de R$ 1 mil”, destaca o presidente do Inpespar e vice-presidente de Economia e Estatística do Secovi-PR, Maurício Ribas Moritz. Em 2014, o Secovi-PR e outras entidades do setor imobiliário se mobilizaram contra o reajuste do IPTU e do ITBI, que foi aprovado pela Câmara Municipal de Curitiba.
Crédito
A menor capacidade de pagamento se reflete, por sua vez, na maior dificuldade das famílias em aprovarem seus financiamentos. Segundo Moritz, de 70% a 80% dos pedidos são recusados pelos bancos, que estão mais rigorosos na avaliação e disponibilização do crédito. Moser acrescenta que entre 65% e 70% dos imóveis usados são negociados por meio de financiamentos, o que justifica a forte retração nas vendas.
Além disso, os especialistas lembram que os bancos também reajustaram suas taxas de juros e elevaram o porcentual de entrada exigido para a liberação do crédito, outros fatores que dificultam o fechamento da conta para a aquisição do bem pelas famílias.
A migração de potenciais clientes para a aquisição de unidades novas recém-entregues, ofertadas por algumas construtoras com condições especiais de negociação, é outro ponto que pode ter refletido sobre o mercado de usados.
Preço e oferta
O número de imóveis residenciais usados à venda em Curitiba apresentou queda de 3,1% em maio no comparativo com janeiro de 2016 e somou 19,9 mil unidades. O volume é o menor dos últimos 11 meses, sendo que o pico da oferta foi registrado no mês de novembro de 2015, quando 21,3 mil imóveis estavam à espera de um comprador na cidade.
Para o presidente do Inpespar, Maurício Ribas Moritz, a iniciativa de alguns proprietários de suspender a venda para aguardar um melhor momento do mercado é um dos pontos que justifica a diminuição da oferta.
O preço médio pedido pelo metro quadrado dos imóveis usados (R$ 3,48 mil) segue estável, tendo sido reajustado em 2,2% no último ano, até maio. Na avaliação de Marlon Moser, presidente da Rede Imóveis, o valor pedido pelos imóveis está adequado à realidade e à qualidade da oferta.
O fechamento das vendas, no entanto, costuma envolver negociações que respondem a uma redução média de 11,4% sobre o preço ofertado, como lembra Moritz. Segundo ele, de acordo com o tipo do imóvel, este porcentual pode chegar aos 21,5%.
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