Não é difícil evitar problemas ao alugar uma casa ou apartamento para a temporada de férias. Basta seguir alguns procedimentos simples de segurança para fechar um bom negócio para as duas partes: uma entrada financeira interessante para o proprietário e férias agradáveis para o inquilino. Confira abaixo, em perguntas e respostas, quais seriam esses cuidados.
Ao ler as informações, tenha em conta que a locação de imóvel por um período curto durante as férias é bem diferente daquela de um aluguel permanente. Basicamente, a modalidade temporária tem prazo máximo de 90 dias e exige o pagamento antecipado do locativo – e por isso dispensa fiador –, características explicitadas em capítulo específico na lei de locação (Lei 8.245 de 1991).
1) Quero alugar uma casa ou apartamento para a temporada, o que fazer em primeiro lugar?
Como há muitas propagandas mentirosas de imóveis que, supostamente, estariam disponíveis para a temporada de verão, antes de fechar o contrato tome todas as medidas de segurança necessárias para se certificar da existência do imóvel e se, de fato, está mesmo à disposição, se a oferta não é simplesmente um golpe. Para isso, invista alguns minutos para fazer uma investigação: busque dados do imóvel e do proprietário na internet, telefone para o local – se é um apartamento, é possível confirmar informações com o porteiro ou zelador – e tente também falar com pessoas que já locaram o imóvel. São pequenos cuidados que evitam o pesadelo de viajar com a família para um lugar onde não será possível ficar (além de perder o investimento realizado).
Se o proprietário promete serviços ou facilidades inexistentes, percebidas apenas ao chegar ao imóvel (piscina, proximidade com a praia, etc.), é possível negociar a devolução de todo ou parte do dinheiro. No contrato, pode ser instituída uma cláusula nesse sentido.
2) Devo fazer um contrato?
Muitas vezes, o aluguel de um imóvel para a temporada tem caráter informal, com negociações realizadas apenas de boca. Ainda que seja possível alugar o imóvel assim, é muito mais seguro optar por fazer um contrato, assinado pelas duas partes. Para isso, não é necessária nenhuma burocracia: um simples papel, com as principais cláusulas, assinado pelas duas partes já é o suficiente, sem necessidade de registro em cartório.
O contrato pode ser enviado também pela internet, já que o comprovante do depósito prova a transação.
3) O que colocar no contrato?
Além das informações básicas – quem está alugando, qual imóvel, para quem, em qual período, por qual valor, por meio de pagamento antecipado – é importante constar no papel todas as exigências das duas partes, para ter provas do que foi acordado caso as cláusulas não sejam obedecidas.
Para o proprietário, é importante deixar por escrito as regras que deseja que sejam respeitadas pelo inquilino durante a permanência no imóvel, como a possível proibição de animais, de portar bujão de gás, de alterar a decoração, etc.
Já, para o inquilino, é importante verificar o que pode ou não fazer, se terá mobília à disposição ou não, se poderá usar as pertenças do local (panela, prato, talher, cadeira, etc.), a garagem, entre outras determinações do proprietário.
Quando a locação é em um condomínio, pode ser útil para o proprietário encaminhar uma cópia do contrato para a administração do mesmo: caso o inquilino não se comporte de acordo com o combinado, o síndico ou porteiro podem avisá-lo com rapidez.
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4) O proprietário pode pedir um cheque caução para cobrir gastos com eventuais danos no imóvel?
Essa é uma prática comum, mas ilegal. O direito brasileiro, ao prever no artigo 422 do Código Civil, na sessão sobre os contratos, que as partes são obrigadas a respeitar “os princípios de probidade” dá como diretriz que é preciso pressupor a boa-fé dos contratantes. “Pedir o cheque caução significa partir do pressuposto que o inquilino vai danificar o imóvel, o que é ilegal”, explica Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP.
5) Se o inquilino destrói alguma coisa?
Quem está acostumado a locar para a temporada de verão, em geral, é flexível com acidentes de pouca monta (um copo ou prato quebrado, um risco na parede, etc.) e já compra utensílios domésticos mais baratos. E o inquilino, normalmente, prontifica-se a ressarcir pequenos prejuízos.
Quando o custo é maior – o inquilino estragou a esteira da academia do condomínio, por exemplo – é preciso ressarcir o proprietário que, por sua vez, irá repassar o dinheiro para outros, caso o objeto estragado seja de terceiros. Quando o dano ocorre nas áreas sociais de condomínios, eles podem ser responsabilizados judicialmente pelo gasto se o proprietário do imóvel conseguir provar que não recebeu a informação do dano com rapidez, a tempo de cobrar do inquilino.
6) Que cuidados é preciso ter com contratos feitos por sites de hospedagem, como o “Airbnb”?
Se o inquilino quer alugar um imóvel em um condomínio por meio de sites de hospedagem, deve se certificar antes se o local em questão permite esse tipo de comércio – caso contrário, corre o risco de viajar para um lugar longínquo, com toda a família, e ser impedido de entrar no apartamento. Há muitos condomínios residenciais com cláusulas expressas proibindo esse tipo de hospedagem, pois os outros moradores não querem lidar com alta rotatividade de pessoas e vizinhos desconhecidos, e o fazem constar na convenção do lugar, sob pena de ação judicial em caso de desobediência. Mesmo assim, alguns condôminos, na maioria das vezes por ignorância, colocam seus apartamentos à disposição sem poder honrar com esse compromisso pelas regras do local – e quem sai perdendo é o inquilino, pois o porteiro poderá não deixá-lo entrar.
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7) Se sou inquilino em um apartamento em um condomínio, que permite a locação por temporada, posso usar toda a infraestrutura do prédio? Sauna, piscina, academia, salão de festas, brinquedoteca, cinemateca, etc.?
Sim. Quando um imóvel é locado, ainda que seja por temporada ou um curto espaço de tempo (uma semana, 10 dias), o inquilino pode atuar com se fosse proprietário do lugar. A não ser que alguma cláusula no contrato de locação vede algum direito.
8) E se um inquilino não devolver o imóvel na data prevista?
Pela lei, a partir do momento em que alguém toma posse de um imóvel que não é seu, fora de um período contratual, ainda que seja de maneira injusta, ilegal e abusiva, não é possível retirar a pessoa do local sem recorrer à Justiça. Essa realidade, frequente em contratos residenciais, pode ocorrer no aluguel por temporada: quando o inquilino acaba ficando na casa ou apartamento dias além do previsto.
A melhor solução para o impasse – e a mais comum – é a amigável, pela qual o locatário paga ao locador a diferença.
Se ele não sair e decidir ficar por mais 30, 60 dias, além da tentativa de um acordo extrajudicial, o proprietário pode se preparar para essa situação incluindo no contrato de locação uma cláusula determinando que, se o inquilino não sair no tempo determinado, o contrato de locação temporária se transmutará automaticamente em um contrato comum. Nesse caso, passará a ser exigido um fiador ou depósito fiança, haverá uma cláusula penal prevendo multa de três alugueis para rescisão antes de doze meses (prazo normalmente utilizado para esse tipo de acordo) e, na ausência do repasse, o proprietário estará autorizado a entrar com ação de despejo, de acordo com o artigo 59 da lei de locação (Lei 8.245 de 1991).
Fonte: Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP.
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