Questões controvertidas em leilões judiciais e extrajudiciais

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O leilão de bens móveis e imóveis segue uma série de normas até que os itens sejam arrematados. É de extrema relevância destacar que a realização desses atos tem amplo amparo no ordenamento legal, com legislação que detalha como devem ser os procedimentos e lhes confere segurança jurídica. 

Em primeiro lugar, é fundamental mencionar que a profissão de leiloeiro está regulada pela Lei 21.981/1932 e pela Lei 22.427/1933, e que a profissão de leiloeiro rural foi especificada na Lei 4.021/1964. Além disso, atos relacionados a bens imóveis tomam como base, por exemplo, a Lei 5.741/1971, que trata de financiamento no Sistema Financeiro da Habitação e a Lei n 9.514/1997, que também trata de financiamento imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. 

Questões que se referem à penhora por ações trabalhistas tomam como referência o artigo 888 e seguintes da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). E a alienação antecipada de bens em processos criminais é orientada pelo artigo 144 do Código de Processo Penal e pela Recomendação 30 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). 

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Feito esse breve apanhado legislativo, é importante compreender que os bens que vão a leilão podem vir de distintas fontes. Há os bens arrecadados, oriundos de massas falidas, os de contrição judicial e os disponibilizados por jurisdição voluntária (venda da coisa comum ou de bens indivisíveis). 

Outro ponto relevante é destacar que os leilões judiciais decorrem dos processos em que o juiz manda vender o bem em caso de execução, falência ou alienação judicial. Já os leilões extrajudiciais são aqueles em que, mesmo previstos em lei, não são realizados por ordem judicial. 

Os bens podem ser ainda oriundos de perdimento, isto é, confiscados pelo Estado; podem ser judiciais ou de apreensão administrativa, como define o Código Nacional de Trânsito no artigo 328, que prevê que os veículos recolhidos e não reclamados por seus proprietários podem ir a leilão em 60 dias. Há ainda o abandono de mercadorias de origem estrangeira, que ocorre em recinto alfandegado devido à interrupção da importação por causa da falta de cumprimento de um dos requisitos necessários ao seu prosseguimento. 

Alguns aspectos controvertidos 

Mesmo com todo o amparo legal e tradição na realização de leilões, há aspectos ainda não pacificados que chamam atenção para complexidade e importância de análise sobre o tema. Passemos a alguns exemplos. 

Nos leilões relacionados a ações trabalhistas, a venda pode ser feita por qualquer preço, sem se levar consideração o preço vil, ou seja, abaixo de 50% da avaliação. A CLT prevê a venda pelo melhor preço. Nesse caso, a aplicação do Código de Processo Civil (CPC) é subsidiária à Lei 6.830/80, esta aplicada subsidiariamente à CLT, mesmo quando se trate de interesse de incapaz. 

Nos leilões de processos de alimentos na Justiça comum, por outro lado, não se admite venda abaixo de 50% da avaliação, mesmo sendo uma ação alimentar. 

Em relação às dívidas condominiais de bem imóvel arrematado, também há diferentes interpretações. Se for levado em consideração o artigo 908 do Código de Processo Civil, que prevê que os créditos recaem sobre o bem, considera-se propter rem, com subrrogacão no preço, respeitando a ordem de preferência. 

Assim, muitos juízos afastam a aplicação do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) e atribuem a responsabilidade de débitos fiscais ao arrematante. 

Ainda sobre questões tributárias: a arrematação é forma de aquisição originária e não deveria incidir ITBI nem ICMS sobre a aquisição, pois não há autonomia da vontade da venda e não caracteriza circulação de mercadoria. 

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Com relação aos veículos vendidos, há exigência de baixa/desvínculos dos débitos para entrega livre e desembaraçada. O juízo deveria, portanto, ter autonomia para fazer a exclusão da base no Denatran, via sistema Renavan, e as procuradorias deveriam ser informadas para inclusão na dívida ativa do proprietário expropriado. 

Além disso, as avaliações são feitas pelos oficiais avaliadores que geralmente avaliam os bens como se fossem novos. Poucos juízes nomeiam profissionais especializados, que levem em conta a desvalorização para atribuir real o valor de mercado. 

Uma questão relevante é que, apesar de ainda haver resistência à tecnologia, leilões deveriam ser preferencialmente eletrônicos, via rede mundial de computadores, sem interveniência humana nos lances. O leilão presencial, conforme previsão do CPC, deve ser apenas eventual, em caso de impossibilidade de se realizar de outra forma. 

Outro desafio se dá quando juízes não assinam o auto de arrematação (atualmente auto de alienação judicial) e, assim, não tornam a operação perfeita e acabada, eternizando a possibilidade de impugnação. 

Diante dos exemplos expostos percebe-se que mesmo com densa legislação que garanta a segurança jurídica dos atos realizados em leilões, ainda há muito que se aprimorar na interpretação prática e na jurisprudência relacionada ao tema. Tais esclarecimentos se darão com mais informação tanto daqueles diretamente envolvidos - como leiloeiros, arrematantes e operadores do direito - quanto da sociedade em geral.

* Helcio Kronberg é  leiloeiro oficial.