Private equity aposta em imóveis

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Os executivos da Blackstone, espalhados pelo mundo, promovendo seus serviços a grupos de elite de investidores, invariavelmente acabam dizendo: “Esperamos que gostem deste hotel; afinal, ele é nosso”.

Em termos imobiliários, a Blackstone é dona de um lote considerável. A firma de private equity, embora mais conhecida pelas transações massivas realizadas antes da crise financeira, é também a maior locatária do setor privado dos EUA – e isso antes mesmo de a General Electric anunciar recentemente que venderia uma parte de seus bens imobiliários, no valor de US$14 bilhões, para a divisão da Blackstone que mais cresce. A intenção da GE é se retirar do setor financeiro, vendendo esse patrimônio ao longo dos próximos dois anos, para voltar às raízes como uma das companhias industriais mais poderosas do planeta.

A aposta ousada da Blackstone em imóveis acontece em todos os continentes: arranha-céus em Nova York e Chicago, shopping centers e hotéis de luxo na Europa, Ásia e Oriente Médio e, mas recentemente, quase 50 mil casas nos EUA.

O acordo com a GE mostra que o interesse de Wall Street mudou dos bancos de investimentos, avessos a riscos, para gestores de ativos.

Embora tenha começado com fusões e aquisições nos anos 80 – passando a fechar negócios e quebrar recordes com a aquisição de empresas para geri-las nas décadas seguintes – hoje em dia sua intenção é faturar com imóveis, pois sabe que com eles terá maior retorno.

Para se ter uma ideia, dos US$272 bilhões que a companhia administra, US$81 bilhões estão no ramo imobiliário, seguido de private equity, dívidas de alta rentabilidade e fundos de cobertura. Nos últimos dois anos, 50 por cento dos seus US$7,8 bilhões de lucro foram resultado da compra, reforma e revenda de propriedades.

“Esse acordo aponta para uma maior diversificação no modelo de negócios da empresa”, comenta Bulent Ozcan, analista da RBC Capital Markets que acompanha a Blackstone. É o que prova o trabalho de seus 200 corretores (em um corpo de 2.300 funcionários), que produziram US$4 bilhões em apenas dois anos.

Por isso não foi surpresa o presidente do setor financeiro da GE ter afirmado que pensou em uma única pessoa quando soube da intenção do conglomerado de se livrar dos prédios comerciais, shopping centers e casas que possuía de uma vez só: o principal corretor da Blackstone, Jonathan D. Gray.

Aos 45 anos, ele é tudo que seu chefe, Stephen A. Schwarzman, um dos fundadores da empresa, em 1985, não é: discreto e gentil, tende a rejeitar elogios em vez de recebê-los de bom grado.

No ano passado, Gray levou para casa US$126 milhões; o presidente da Blackstone, faturou US$690 milhões. Ele já é o segundo maior acionista da empresa, com uma fatia de quatro por cento. (Schwarzman tem 22 por cento da companhia que vale US$46 bilhões.) Em meados de março, os executivos da GE entraram em contato com Gray para dizer que colocariam US$23 bilhões em imóveis na Austrália, México, Europa e EUA.

Geralmente um negócio dessas proporções exigiria um grupo de bancos ou seria feito aos poucos, em partes – mas porque a GE queria agilidade, ofereceu a Gray e a Blackstone uma oportunidade exclusiva de analisar os bens.

“Nós dissemos: ‘Se conseguirem alcançar essa proposta sozinhos, é tudo seu’”, conta Keith S. Sherin, diretor da GE Capital.

Por sorte, a Blackstone tinha acabado de levantar US$14,5 bilhões (em cerca de quatro meses) para um novo fundo imobiliário. Por já ter trabalhado com a GE e assim ter uma noção dos bens (nos EUA e exterior) que estavam sendo oferecidos, teve condições de agir depressa.

O resultado é que vai adquirir um patrimônio de US$14 bilhões, dividido entre três fundos e seu setor de investimento imobiliário, a Blackstone Mortgage Trust que, com isso, dobrou de tamanho e valor, chegando a US$8 bilhões.

O Wells Fargo da Califórnia comprou US$9 bilhões em financiamentos imobiliários e outras companhias adquiriram partes menores, elevando o lucro da GE com a venda para US$26,5 bilhões.

Pouco mais de quatro anos depois que os preços dos imóveis nos EUA despencaram, esse acordo pode ser visto como um sinal certo de recuperação, principalmente com as taxas de juros mais altas previstas para os próximos meses e anos.

Gray afirma que, de fato, o setor imobiliário continua dando bons frutos, mas também observou que ainda não viu sinais de capital excessivo ou guindastes demais — sinais do superaquecimento do mercado.

“Incrível o que esses caras conseguiram. Eles me lembram o Goldman Sachs nos anos 90; na época, toda vez que se via um negócio se expandindo, você sabia que tinha o dedo deles ali”, comenta o analista Glenn Schorr, da Evercore.