A legalidade da comissão de corretagem

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O serviço dos corretores é de grande valia para o mercado imobiliário. Conforme disposto no art. 3.º da Lei 6.530/1978, é de sua competência exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Em se tratando da aquisição de unidades imobiliárias em uma incorporação, o corretor presta os serviços tanto para o vendedor quanto para o comprador. Para o vendedor, o corretor atua apresentando os detalhes do empreendimento e da qualidade da construção, dentre outras informações pertinentes. Para o comprador, o corretor oferece, igualmente, esclarecimentos sobre a unidade e o empreendimento, além do preço e das condições de pagamento. Não raro, o corretor negocia com o vendedor um preço ou condição mais favorável ao comprador.

Para contar com essa atuação na venda de suas unidades imobiliárias, as incorporadoras há muitos anos passaram a chamar corretores para atuar no próprio plantão de vendas dos empreendimentos, facilitando a negociação entre vendedor e comprador. O pagamento da comissão a eles devida era feita diretamente pela incorporadora – mas descontado do valor do imóvel. Na prática, trata-se de um custo incorporado ao imóvel, assumido, de fato, pelo consumidor.

Ocorre que essa prática representava uma dupla tributação sobre o valor da comissão. Ao receber o valor total do imóvel, as incorporadoras sofriam a incidência de todos os tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins). Quando repassavam aos corretores a parte por eles devida, estes eram obrigados a realizar novo pagamento de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, encarecendo o preço do serviço e, por consequência, o valor de venda do imóvel.

Para evitar esse acréscimo de custo, algumas incorporadoras passaram a destacar o valor da comissão de corretagem do preço total do imóvel, indicando ao comprador que realizasse o pagamento de forma separada. Assim, reduz-se a tributação e consegue-se um valor melhor no imóvel para o próprio consumidor.

Em se tratando da aquisição de unidades imobiliárias em uma incorporação, o corretor presta os serviços tanto para o vendedor quanto para o comprador

Todavia, de uns anos para cá, consumidores começaram a questionar judicialmente a cobrança, alegando tratar-se de um serviço tomado pela construtora, e cujo valor não poderia ser repassado para o adquirente do imóvel.

A nosso ver, a argumentação não procede. Conforme adiantado acima, o serviço do corretor é usufruído tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Ademais, não há acréscimo no valor do imóvel, pois o valor da corretagem é destacado – ou seja, não se trata de um acréscimo ao preço de venda, que é mantido incólume. Se não houvesse o pagamento da comissão de corretagem em separado, o adquirente não pagaria um valor menor pelo imóvel, mas sim maior, pois a comissão estaria embutida no preço total, considerando ainda a dupla incidência na tributação do serviço.

Assim, alinhamo-nos com o entendimento do Tribunal de Justiça do Paraná, manifestado em julgamento de julho de 2014 (AC n.º 1122538-6), no qual afastou a devolução da comissão de corretagem ao consumidor, asseverando que não há prejuízo ao consumidor, já que o valor da comissão integra o valor total proposto e contratado após a negociação.

Cumpre às incorporadoras observar o dever de transparência, fazendo constar da promessa de compra e venda assinada as informações sobre a forma de cobrança e o preço total do imóvel, de forma a deixar claro que não houve pagamento a maior do que seria devido caso o pagamento fosse feito diretamente à vendedora. Dessa forma, não haverá de se falar em violação de qualquer direito do consumidor, haja vista a ausência de prejuízo, como bem observado pelo Tribunal de Justiça paranaense.