O serviço dos corretores é de grande valia para o mercado imobiliário. Conforme disposto no art. 3.º da Lei 6.530/1978, é de sua competência exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Em se tratando da aquisição de unidades imobiliárias em uma incorporação, o corretor presta os serviços tanto para o vendedor quanto para o comprador. Para o vendedor, o corretor atua apresentando os detalhes do empreendimento e da qualidade da construção, dentre outras informações pertinentes. Para o comprador, o corretor oferece, igualmente, esclarecimentos sobre a unidade e o empreendimento, além do preço e das condições de pagamento. Não raro, o corretor negocia com o vendedor um preço ou condição mais favorável ao comprador.
Para contar com essa atuação na venda de suas unidades imobiliárias, as incorporadoras há muitos anos passaram a chamar corretores para atuar no próprio plantão de vendas dos empreendimentos, facilitando a negociação entre vendedor e comprador. O pagamento da comissão a eles devida era feita diretamente pela incorporadora – mas descontado do valor do imóvel. Na prática, trata-se de um custo incorporado ao imóvel, assumido, de fato, pelo consumidor.
Ocorre que essa prática representava uma dupla tributação sobre o valor da comissão. Ao receber o valor total do imóvel, as incorporadoras sofriam a incidência de todos os tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins). Quando repassavam aos corretores a parte por eles devida, estes eram obrigados a realizar novo pagamento de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, encarecendo o preço do serviço e, por consequência, o valor de venda do imóvel.
Para evitar esse acréscimo de custo, algumas incorporadoras passaram a destacar o valor da comissão de corretagem do preço total do imóvel, indicando ao comprador que realizasse o pagamento de forma separada. Assim, reduz-se a tributação e consegue-se um valor melhor no imóvel para o próprio consumidor.
Em se tratando da aquisição de unidades imobiliárias em uma incorporação, o corretor presta os serviços tanto para o vendedor quanto para o comprador
Todavia, de uns anos para cá, consumidores começaram a questionar judicialmente a cobrança, alegando tratar-se de um serviço tomado pela construtora, e cujo valor não poderia ser repassado para o adquirente do imóvel.
A nosso ver, a argumentação não procede. Conforme adiantado acima, o serviço do corretor é usufruído tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Ademais, não há acréscimo no valor do imóvel, pois o valor da corretagem é destacado – ou seja, não se trata de um acréscimo ao preço de venda, que é mantido incólume. Se não houvesse o pagamento da comissão de corretagem em separado, o adquirente não pagaria um valor menor pelo imóvel, mas sim maior, pois a comissão estaria embutida no preço total, considerando ainda a dupla incidência na tributação do serviço.
Assim, alinhamo-nos com o entendimento do Tribunal de Justiça do Paraná, manifestado em julgamento de julho de 2014 (AC n.º 1122538-6), no qual afastou a devolução da comissão de corretagem ao consumidor, asseverando que não há prejuízo ao consumidor, já que o valor da comissão integra o valor total proposto e contratado após a negociação.
Cumpre às incorporadoras observar o dever de transparência, fazendo constar da promessa de compra e venda assinada as informações sobre a forma de cobrança e o preço total do imóvel, de forma a deixar claro que não houve pagamento a maior do que seria devido caso o pagamento fosse feito diretamente à vendedora. Dessa forma, não haverá de se falar em violação de qualquer direito do consumidor, haja vista a ausência de prejuízo, como bem observado pelo Tribunal de Justiça paranaense.
Governistas querem agora regular as bets após ignorar riscos na ânsia de arrecadar
Como surgiram as “novas” preocupações com as bets no Brasil; ouça o podcast
X bloqueado deixa cristãos sem alternativa contra viés woke nas redes
Cobrança de multa por uso do X pode incluir bloqueio de conta bancária e penhora de bens