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Em entrevista à Câmara Municipal de Curitiba, Alberto Paranhos, economista urbano do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc) e líder do grupo que reviu a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Curitiba (Lei 15.511/2019), em vigência desde 5 de agosto, chamou a atenção para a “ousadia” do projeto quanto à Zona do Vale do Pinhão.
O “Vale do Pinhão” nasceu como programa municipal para agregar iniciativas privadas inovadoras, sejam econômicas, sejam culturais, na região do bairro Rebouças. A região é reconhecidamente deteriorada por falta de ocupação efetiva, ainda que seja bem estruturada com equipamentos públicos e muito próxima ao centro da cidade.
A nova Lei de Aquisição de Potencial Construtivo (Lei 15.661/2020), vigente desde 4 de agosto, não previu a concessão de potencial construtivo adicional para o Vale do Pinhão. Daí porque o incentivo de ocupação e verticalização nessa parte do Rebouças é realizado de outra forma.
A nova Lei de Zoneamento previu Zona de Uso Misto em forma de cunha (ou em forma de pinhão, como se queira) entre a Avenida Getúlio Vargas, a Rua Santo Antônio e a Rua João Negrão. Para estimular a ocupação foi necessário propiciar a diversidade de uso dos lotes, isto é, para cada lote é possível haver concomitantemente o uso habitacional, comercial, de serviços e até industrial – este desde que vinculado à economia criativa. A regulamentação está prevista nos artigos 59 a 63 da lei e prevê coeficientes de aproveitamento básico de 1 para cada uso e entre 2 e 4 pavimentos a depender do tipo de uso.
Dessa forma, se o mercado imobiliário atuar de forma estratégica será possível agregar variados usos em um único lote, o que resultará na cumulação dos coeficientes de aproveitamento básicos até o máximo de 3, e também dos pavimentos de cada tipo de uso até o máximo de 12. Ademais, se dois ou mais lotes forem fundidos, a resultar em, no mínimo, 2 mil metros quadrados, será possível ainda agregar 0,5 ao coeficiente de aproveitamento máximo total.
Sem necessidade de maiores gastos pela iniciativa privada com a aquisição de potencial construtivo, o que pode ser imprescindível em outras zonas da cidade, e em havendo ampla diversificação de usos para reação urbana daquela região, vê-se um “nudge”, um incentivo do planejamento urbano de Curitiba para que o mercado locacional mude seu comportamento na região, mas sem alterar significativamente seus interesses econômicos.
A medida não tem precedentes em outras cidades no Brasil, como lembrou Paranhos, e, portanto, pode viabilizar o aumento da densidade demográfica de uma zona que precisa ser efetivamente ocupada e resultar, como se espera, no aumento do valor de retorno dos empreendimentos a serem instalados.
Pedro Gallotti é advogado e mestre em Direito do Estado.
