A drenagem pluvial no espaço urbano é tema que periodicamente ganha destaque na mídia, principalmente nos períodos de chuva intensa que, em alguns casos, origina enchentes e inundações.
Não raras vezes, fala-se na responsabilidade do poder público em garantir a infraestrutura urbana necessária para prevenir eventos dessa natureza. A importância de ações públicas orientadas a este objetivo é incontestável, e deve estar no radar de todo gestor público comprometido em assegurar que o ambiente urbano apresente as condições de habitação necessárias à sadia qualidade de vida dos cidadãos.
Entretanto, há de se analisar também em que medida a drenagem pluvial urbana impacta os empreendimentos imobiliários, consistindo, neste aspecto, em uma questão a ser enfrentada também pelos empreendedores da construção civil.
O Código de Obras de Curitiba, instituído por meio da Lei Municipal 11.095/2004, exige que todos os terrenos sejam preparados para possibilitar o escoamento das águas pluviais. Além disso, quando o órgão competente entender necessário, poderá ser exigida a execução de sistema de drenagem específico no lote. O Código de Obras dispõe também que, no caso de condomínios residenciais e loteamentos, o projeto de drenagem será exigido independente do porte da construção.
Nem tudo que se relaciona à drenagem pluvial urbana representa ônus para os empreendimentos imobiliários
Em complemento ao Código de Obras, o município de Curitiba conta, desde 2003, com o chamado Programa de Conservação e Uso Racional da Água nas Edificações (Purae). O programa exige que as edificações apresentem, em suas coberturas, mecanismo de captação das águas da chuva. A água captada deverá ser utilizada em atividades que não necessitem de água tratada, a exemplo da lavagem de roupa e limpeza de calçadas. Sem este mecanismo de captação, a construção não poderá ser licenciada, ficando pendente de alvará de construção.
Em paralelo a essas exigências, merecem destaque, ainda, as obrigações instituídas por meio do Decreto Municipal 176/2007, que estabeleceu critérios para a implantação dos mecanismos de contenção de cheias em Curitiba. O decreto estabelece que alguns empreendimentos deverão possuir reservatórios de detenção. Esses reservatórios são dispositivos capazes de reter e acumular parte das águas resultantes de chuvas intensas.
Devem atender a essa exigência os empreendimentos novos que impermeabilizem área superior a 3.000 m² ou aqueles que reduzam a taxa de impermeabilidade em 25%. O mesmo se aplica a reformas e ampliações. Além disso, empreendimentos que estejam localizados em áreas específicas do município também deverão contar com reservatórios, independentemente da impermeabilização que acarretem.
A não observância de qualquer dessas obrigações pelo empreendedor da construção civil pode resultar em multas, negativa do alvará de construção e até mesmo no embargo da obra.
Nota-se que as obrigações impostas ao particular, no que se refere à drenagem pluvial e à evitação de enchentes são diversas, impactando de modo especial no setor da construção civil. Por outro lado, nem tudo que se relaciona à drenagem pluvial urbana representa ônus para os empreendimentos imobiliários. É possível que o empreendedor que se dedica a este nicho venha a desfrutar de vantagens em um futuro próximo.
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Isso porque o Plano Diretor de Curitiba, revisado em 2015 pela Lei 14.771/2015, prevê que o município deve estabelecer incentivos referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano ( IPTU) para os proprietários de imóveis que adotem ações de conservação e preservação do meio ambiente. Entre as ações que se enquadram nessa definição, está a implementação de sistema de captação com reuso da água da chuva e construções realizadas com material sustentável.
Apesar da previsão normativa, adverte-se que o plano diretor requer que uma lei municipal específica estabeleça os critérios para fruição desse benefício, lei esta que, até o presente momento, não existe.
A despeito disso, incentivos referentes ao IPTU, especialmente no que se refere a sistemas de drenagem pluvial urbana e reutilização da água da chuva, já se encontram regulamentados e são realidade em outros municípios brasileiros. A título de exemplo, cita-se Uberlândia, em Minas Gerais, e o município de Sorocaba, em São Paulo. Em ambos os casos, a concessão de desconto no IPTU para imóveis que apresentem ações de conservação ambiental já é realidade desde 2011.
No caso de Curitiba, espera-se que a lei que venha a regulamentar tal benefício não tarde a chegar, uma vez que é expressa a exigência por tal regulamentação no Plano Diretor de 2015. Enquanto a regulamentação não chega, os empreendedores que adequam seus imóveis às exigências legais, além de estarem em dia com as normas de direito ambiental e urbanístico do município, evitam multas, embargos e outros transtornos.
Deste modo, quando a tão esperada lei for finalmente editada, esses imóveis já se encontrarão aptos a fruir do benefício, convertendo em bônus obrigações que hoje, sob o aspecto estritamente econômico, representam um ônus ao particular.
Mariana Gmach Philippi é doutoranda em Direito Socioambiental e Sustentabilidade pela PUCPR. Advogada atuante em Direito Ambiental Empresarial.