Consolidação da Linha Verde passa pelo mercado de capitais

• 0

Há dez anos a população de Curitiba vê, convive e já usufrui de parte das obras da Linha Verde, que deverão finalmente ser finalizadas em 2019. Essa conclusão diz respeito às obras previstas no amplo projeto viário, que por si só já representa o maior investimento público de Curitiba dos últimos anos. A antiga BR-116, que tal como um Muro de Berlim dividia a cidade em duas, terá dado lugar a uma avenida urbana de 22 quilômetros, com modal de transporte, sistema viário com até dez faixas de rodagem e integração de 23 bairros de Curitiba e quatro cidades da região metropolitana.

A importância estratégica dessa intervenção é inequívoca. Uma das maiores complexidades do desenvolvimento das cidades, no entanto, é que nenhuma obra termina nela mesma. A Linha Verde representa um grande eixo metropolitano, cujo entorno precisa ser consolidado – o que exigirá um fluxo constante de investimentos. Tão melhor e mais rápida será a consolidação quanto forem as ações de incentivo e desenvolvimento da região, uma função vital do poder público municipal.

É neste sentido – amplo, estrutural e de longo prazo – que se insere a Operação Urbana Consorciada da Linha Verde e a retomada dos leilões de Certificados de Ampliação de Potencial Construtivo (Cepacs) da área, neste dia 20. Não se trata de um instrumento novo: está previsto no Estatuto das Cidades desde 2001; no Plano Diretor de Curitiba de 2004 e 2015; foi instituído em Curitiba em 2011, mas nos últimos anos esteve praticamente adormecido na administração municipal.

A área da Linha Verde é a nova fronteira de desenvolvimento, não só do mercado imobiliário, mas da cidade como um todo

 

Uma cidade complexa como Curitiba, no entanto, não pode abrir mão de fontes de financiamento para os projetos de que necessita, principalmente se eles estão inseridos numa operação que na prática funciona como uma parceria entre o município, donos de imóveis e investidores. O mercado de capitais configura-se uma opção a ser explorada. O detentor de um certificado tem direito a uma Área de Construção Adicional (ACA), cujo tamanho varia conforme tabela específica de equivalência – e que em alguns trechos amplia a altura das edificações de quatro para oito andares.

É compromisso da atual gestão manter leilões regulares, no mínimo semestrais, dos Cepacs da Linha Verde. Isso dará previsibilidade e fluxo para os investidores que optarem por estes títulos, servindo como um indutor de desenvolvimento mais acelerado da região. No fim do processo, que por suas características pode demorar muitos anos, Curitiba poderá ter arrecadado R$ 1,6 bilhão (em valores de hoje) para obras e ações no entorno da Linha Verde, com um adendo importante: trata-se de um dinheiro novo, que não sai do orçamento da cidade, mas da venda dos papéis na bolsa de valores.

A Operação Consorciada da Linha Verde prevê, por exemplo, trincheiras e passarelas complementares ao projeto original, revitalização de espaços públicos e ações voltadas para a população de baixa renda que vive na região.

Participar e estimular este mercado de certificados mobiliários é um esforço que vale a pena e que, com seu desenvolvimento, tende a ser uma operação cada vez mais frequente. Além de Curitiba, São Paulo e Rio de Janeiro comercializam certificados ligados a operações urbanas específicas. Em São Paulo, por exemplo, ela é utilizada numa região consolidada, na Avenida Faria Lima, que teve leilão recentemente. Antes desse evento, a operação já havia angariado R$ 1,8 bilhão ao longo de 22 anos. Como se vê, os prazos neste setor são longos, o que só reforça a responsabilidade do poder público em agilizar ao máximo os instrumentos disponíveis para o desenvolvimento das regiões.

Leia também: A participação popular no Plano Diretor de Curitiba (artigo de Jeferson Navolar, publicado em 22 de novembro de 2015)

Leia também: O mercado toma conta (artigo de Belmiro Valverde, publicado em 10 de junho de 2012)

Como bem destaca o prefeito Rafael Greca, a área da Linha Verde é a nova fronteira de desenvolvimento, não só do mercado imobiliário, mas da cidade como um todo, sendo desde já um eixo estruturante de alta densidade. Há nela um grande potencial a ser explorado com os certificados de quem lá quiser empreender em projetos imobiliários. Os três primeiros leilões realizados em Curitiba arrecadaram R$ 37 milhões com a comercialização de 168,2 mil certificados. É apenas uma fração dos 4,83 milhões de títulos previstos, sendo que 98% da área construtiva adicional ainda está para ser comercializada.

A operação em si carrega as garantias e controles inerentes ao mercado de capitais, talvez o mais regulado no mundo. Os relatórios para o regulador são no mínimo trimestrais. Para a Linha Verde, há um agente fiscalizador (a Caixa), um coordenador da operação (o BB-Banco de Investimento, ligado ao Banco do Brasil) e um banco de custódia dos títulos, o próprio Banco do Brasil – tudo isso sob vigilância da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a xerife do mercado.

Do ponto de vista do interesse público, os gestores precisam cada vez mais enfrentar os desafios crescentes com um arsenal de instrumentos que precisa também ser permanentemente ampliado. É assim que Curitiba vê o desafio de fazer da estratégica Linha Verde uma região de urbanidade plena.