Mudanças na Lei de Locações: multas

A nova legislação permite a subrogação do companheiro (a) que permanecer no imóvel em virtude também da dissolução de uma união estável

A disciplina das multas pela devolução antecipada do imóvel locado (tecnicamente, resilição contratual) e a ampliação das possibilidades de transferência do contrato de locação nos casos de separação entre companheiros são duas importantes alterações da Lei de Locações Urbanas (1991) recentemente encaminhadas pela Lei n.º 12.112/2009.

A locação de imóveis ocorre por meio de contratos. Como se sabe, os contratos promovem um vínculo jurídico que, em geral, não permitem desistências unilaterais. Vamos a um exemplo. Quem loca um imóvel por 12 meses se obriga a pagar o aluguel pelo uso do bem por todo esse período. O locador, por sua vez, ficará privado do poder de usar o bem pelo mesmo interstício temporal.

Neste caso, uma devolução antecipada do imóvel pelo locatário (su­­ponhamos, no sexto mês) frustraria o locador em sua legítima expectativa de receber mais seis meses de aluguéis. O que dizer de uma hipotética situação em que o locador tentasse reaver o imóvel antes de completados os 12 meses? Como tratar os inevitáveis inconvenientes que tal medida não causaria ao locatário?

Justamente por isso, a primeira orientação a respeito dos contratos de locação é a de que os prazos convencionados pelas partes devem ser cumpridos. Isso se dá, no entanto, de maneira diferente para o locador e para o locatário.

O locador sempre tem de respeitar o prazo do contrato de locação. Durante o prazo contratado não pode reaver o imóvel, nem mesmo para o uso de cônjuge, ascendente ou descendente (isto só é possível nas hipóteses de prorrogação do contrato, nas situações explicadas no artigo publicado na segunda-feira passada, na Gazeta do Povo).

O locatário também deve respeitar o prazo do contrato, porém, po­­de devolver antecipadamente o imóvel desde que responda pelas consequências do descumprimento parcial. Caso, durante o tempo estabelecido no contrato, o locatário devolver o imóvel, deverá pagar uma multa em virtude do rompimento antecipado. Neste ponto, ve­­rifica-se uma importante inovação da Lei n.º 12.112/2009: a multa pela devolução antecipada do imóvel locado deverá ser calculada proporcionalmente em relação aos meses faltantes.

Permanece em vigor uma importante exceção na Lei de Locações à obrigação de pagar essa multa. Se o locatário for transferido de em­­prego público ou privado, durante a vigência do contrato de locação, terá direito à devolução do imóvel independentemente do pagamento de qualquer multa. Nessa situação, o locatário deverá, apenas e tão-somente, notificar o locador com 30 dias de antecedência a respeito dessa particularíssima hipótese de devolução antecipada.

Outra inovação da Lei n.º 12.112/2009 diz respeito à transmissão da posição de locatário nas hipóteses de separação entre companheiros. Suponhamos que um casal resida em um imóvel que foi locado apenas e tão-somente pela companheira mulher e, pelas desventuras da vida, durante o prazo do contrato de locação, sobrevenha uma separação. Nesses casos, o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel pode "assumir" a posição de locatário (em termos técnicos, ocorrerá a sub-rogação na posição contratual).

Diante dessa situação, o cônjuge ou companheiro deverá notificar o locador e o fiador, necessariamente mediante comunicação escrita com aviso de documento (por carta com aviso de recebimento, notificação extrajudicial ou judicial), documentando o ocorrido e o desejo de manter a locação "em nome do companheiro (a) que permaneceu no imóvel". Diante da alteração do locatário, o fiador não será obrigado a manter a fiança, podendo requerer seu desligamento em até 30 dias após o recebimento desta comunicação.

Essa sub-rogação na posição contratual pode se dar não apenas nos casos de separação proveniente da dissolução de um casamento. A nova legislação permite a subrogação do companheiro (a) que permanecer no imóvel em virtude também da dissolução de uma união estável. Uma interpretação constitucional do dispositivo permite, in­­clusive, que ele também seja aplicável nos casos de dissolução de uniões homoafetivas.

No próximo artigo, a ser publicado na primeira segunda-feira do ano de 2010, trataremos das alterações na ação de despejo e na ação renovatória.

Rodrigo Xavier Leonardo, professor de Direito Civil da UFPR, doutor em Direito Civil, é advogado-sócio da Losso, Tomasetti & Leonardo.