Novo indexador para aluguéis, uma proposta coerente

O Projeto de Lei 1.026/21, de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), pretende padronizar nacionalmente o índice de correção monetária aplicado nos aluguéis (tanto residenciais, quanto comerciais). A ideia é de que o valor não ultrapasse o da inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que passaria a ser o índice oficial para contratos de locação. Com a aprovação do projeto, será acrescido ao artigo 18 da Lei de Locações o seguinte parágrafo único: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Parágrafo único. O índice de reajuste previsto nos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país medido pelo IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo), ou outro que venha substitui-lo em caso de sua extinção. É permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado, desde que com anuência do locatário”.

O índice de correção monetária que mais vinha sendo utilizado no mercado imobiliário era o IGP-M, que teve reajustes acima de 20% no segundo semestre de 2020 e impactou diretamente os aluguéis que adotavam este índice, causando uma enxurrada de pedidos de renegociação. O IGP-M não foi criado com o objetivo de parametrizar os contratos de aluguel, mas sim para passar uma visão geral sobre o ambiente econômico, baseando-se nos setores de maior peso no PIB. Por isso, considera os aspectos do produtor (IPA), das famílias (IPC) e da construção civil (INCC). Mas, como existe desde a década de 40, o índice se consolidou como referência de reajuste dos aluguéis. Importante relembrar que a Lei de Locações permite a livre negociação do índice a ser adotado no contrato de locação, não havendo atualmente nenhuma padronização em relação ao tema.

Contudo, a fim de evitar grandes surpresas e assegurar que a correção do aluguel será justa para locadores e locatários, muitas imobiliárias e administradoras já vinham adotando o IPCA como índice de reajuste em seus contratos. Isto porque o índice foi desenhado justamente considerando as seguintes categorias: alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário. Por este motivo, o IPCA é usado pelo Banco Central como principal medidor da inflação do país. Ele serve, portanto, como referência para que o governo monitore sua meta de inflação anual e, a partir daí, defina suas políticas monetárias e medidas econômicas.

Além disso, o IPCA foi indexador de títulos públicos do governo federal, serviu de deflator para a série do Produto Interno Bruto (PIB) e já vinha se disseminando entre os contratos de aluguel, até por sofrer também influência dos preços da construção civil. Além disso, segundo o IBGE, os últimos dados do IPCA mostram que o principal termômetro da variação de preços do país está em um dos menores patamares da história, ao passo que o IGP-M sobe em ritmo acelerado. O ritmo de crescimento do IGP-M nos últimos 12 meses, bem acima do IPCA, tem como principal explicação sua correlação com o dólar. No período, a moeda americana acumula alta de 34,19%. Já o IPCA não sofre tão diretamente os impactos da variação cambial, além de possuir uma cesta mais diversificada de produtos.

Desta forma, o PL que sugere a adoção do IPCA nos contratos de locação mostra-se coerente, pois reflete o real custo de vida da população e evita excessos de parte a parte. Aliás, na própria justificativa do projeto de lei, o deputado Vinícius Carvalho afirma que “defendemos ainda a livre negociação entre locador e locatário, porém essa livre negociação deve se dar em termos reais, pois sabemos que o locatário dificilmente terá poder de rejeitar o índice proposto”.

Heloise Moreira Jory, advogada e professora universitária, é especialista em Direito Civil e Direito Imobiliário.