O necessário debate sobre o índice adotado para reajuste de aluguel

O recente Projeto de Lei 1.026/21, de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), propõe alteração na Lei 8.245/91, com a determinação de que o índice de correção dos contratos de locação de imóveis urbanos para finalidade residencial e não residencial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país e, para esta finalidade, seria aplicado o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Atualmente, a Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos no país, determina que o indexador aplicável à correção do valor do aluguel será definido de comum acordo entre as partes e não fixa um índice oficial para a hipótese de não haver, no contrato, essa previsão. Já há algum tempo o mercado imobiliário adotou o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), como o indexador mais utilizado para esse tipo de contratação.

Historicamente, o que justifica a utilização do IGP-M para atualização dos valores de aluguel em contratos de locação, considerando que a Lei de Locações é de 1991, seria a hiperinflação da época, pois o IGP-M era o índice que protegia os contratos contra o câmbio e não havia um descolamento muito grande entre o índice e os IPCs. Nas décadas de 1980 e 1990, quando o Brasil acumulava números monstruosos de inflação, os ativos mais seguros eram em moeda estrangeira e imóveis; por esse motivo, o mercado adotou o IGP-M para corrigir os valores de aluguel e isso se estendeu até os dias de hoje.

Importante pontuar que o IGP-M sofre influência considerável, por exemplo, das oscilações do dólar e de outros indicadores que correspondem à inflação dos preços no atacado, varejo e custos do setor de construção habitacional. Ou seja, varia de acordo com o momento econômico do país. E os tempos agora são bem distintos do momento em que o IGP-M foi adotado como índice oficial para reajuste dos aluguéis. Em meio à pandemia e à desvalorização cambial, em 2020 o IGP-M deu um salto, e já acumula 31,12% em 12 meses concluídos em março, contra 4,52% do IPCA. Esse fato desencadeou diversas discussões, judiciais e extrajudiciais, entre locadores e locatários sobre a aplicabilidade ou não do IGP-M, eleito nos contratos de locação como o índice de correção anual do valor do aluguel.

A ideia do projeto de lei, inicialmente, é fixar um indexador oficial – já que a Lei 8.245/91 deixa a eleição do índice de correção do valor do aluguel a critério das partes – mais próximo da realidade da inflação que impacta esse tipo de transação. Ocorre que o projeto, em seu artigo 18, parágrafo único, estabelece também que é permitida a cobrança de valor acima do índice oficial, que seria o IPCA, desde que com anuência do locatário.

A iniciativa do PL é até positiva, já que o IPCA não sofre tanta influência cambial e poderia trazer mais estabilidade aos contratos. No entanto, não se pode deixar de considerar que a alta do IGP-M é vista por muitos especialistas do setor econômico como pontual e deve se ajustar com o tempo. Contudo, em um momento de tanta insegurança econômica, é praticamente impossível e bastante arriscado afirmar que a mera substituição de um índice por outro seja a solução ideal para o desequilíbrio econômico que tem se alastrado. Além disso, a fixação de um índice não eleito de comum acordo entre as partes é uma clara interferência pública no âmbito privado.

De qualquer modo, mesmo que aprovado o projeto de lei, a regra geral não muda. Continua valendo a livre convenção entre locadores e locatários. Somente seria aplicável o “limitador” na ausência de previsão do indexador no contrato.

Diante disso, fica mais evidente a necessidade de se firmar um contato de locação mais robusto, que preveja alternativas para situações atípicas, permitindo a negociação prévia do índice de reajuste, no intuito de evitar a judicialização da matéria e trazer maior segurança jurídica para as relações negociais.

*Giselle Esteves Vergal Lopes é advogada especialista em Direito Processual Cível e em Direito Imobiliário.