O risco da subutilização imobiliária

Diante da tragédia que ocorreu em São Paulo no início do mês com o desabamento do Edifício Wilton Paes, no centro da cidade, fica o questionamento sobre o que prevalece numa situação de abandono e ocupação irregular: o direito à moradia ou à propriedade? Ambos são direitos fundamentais previstos na Constituição Federal, mas são independentes um do outro. Assim, é inegável que possam existir situações nas quais tais princípios se achem em potencial conflito.

O Supremo Tribunal Federal (STF) orienta que, tendo em vista a impossibilidade de haver antinomia entre normas constitucionais, sem a exclusão de quaisquer dos direitos em causa, deve prevalecer, em cada caso concreto, o valor que se apresenta coerente com uma solução razoável e prudente.

Neste caso, o julgador deve se nortear pela adequação, necessidade e proporcionalidade, admitindo-se solução diversa diante de situações futuras, pois não existe, do ponto de vista jurídico, hierarquia entre esses princípios, devendo ser ponderados os direitos em discussão.

No entanto, a falta de moradia resulta em uma total degradação física e moral da pessoa que se vê privada do mínimo necessário para a sua sobrevivência, longe do que se considera essencial e necessário para uma existência digna.

A falta de moradia resulta em uma total degradação física e moral da pessoa que se vê privada do mínimo necessário para a sua sobrevivência

Por outro lado, a ocupação irregular coloca em risco a vida a segurança de todos, inclusive dos próprios posseiros e, nesse sentido, é incabível a invocação de regras protetoras da dignidade da pessoa humana para, por via reflexa, blindar o ocupante de terreno em área de ocupação irregular.

Há também que se direcionar a parcela de culpa dos municípios, que não podem simplesmente ignorar as situações de descumprimento da função social da propriedade urbana. A administração pública tem o poder e o dever de estabelecer medidas que exijam o adequado aproveitamento de imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.

Por isso, a Emenda Constitucional n.º 29/2000, que alterou o artigo 156 da Constituição e que trata dos impostos municipais, criou a possibilidade da cobrança do IPTU progressivo. A medida permite a cobrança de alíquotas diferentes, de acordo com a localização e uso dos imóveis, e busca garantir a função social a evitar a especulação imobiliária e a degradação de regiões que possuem infraestrutura. O aumento da carga tributária nesses casos é uma forma de combater a subutilização e abandono de espaços em áreas centrais da cidade.

Em tempo, não é por falta de legislação que o problema de imóveis abandonados não é resolvido. O Estatuto das Cidades também estabelece a possibilidade de regulamentação municipal específica sobre o tema, que deve ser incluída no plano diretor da cidade. Porém, como acompanhamos nos grandes centros urbanos, a questão é corriqueira e muitos imóveis nessa situação pertence ao próprio Poder Público que deveria fiscalizar e coibir a subutilização.

Leia também: A tragédia do Largo do Paissandu e a luta pelo direito à moradia no país (artigo de Olenka Lins e Vitor Eduardo de Oliveira, publicado em 9 de maio de 2018)

Leia também: A inexistência de políticas preventivas no Brasil (artigo de Marcus Braga, publicado em 27 de maio de 2018)

O problema é que não existem nem dados atualizados sobre a quantidade de imóveis sem uso e que acabam virando um problema social. Em Curitiba, a Secretaria Municipal de Urbanismo não tem o número exato de imóveis abandonados. Contudo, no primeiro trimestre deste ano foram enviadas mais de 130 notificações, o que denota haver um número muito maior de imóveis nessas condições.

Na cidade de São Paulo, a Prefeitura tem intensificado a fiscalização desse tipo de imóvel, notificando proprietários e aplicando as regras do IPTU progressivo. Mesmo assim, as ações não foram suficientes para evitar a tragédia e reduzir o número de ocupações irregulares.

No caso de Curitiba, mesmo depois de sancionada a revisão do Plano Diretor de Curitiba, em 2015, que estabeleceu punições aos proprietários de imóveis fechados ou subutilizados, a aplicabilidade do IPTU progressivo ainda é muito aquém do esperado.

O Código Civil também estabelece a previsão de perda da propriedade pelo abandono. Todavia, cabe ao Poder Público tornar a lei uma realidade. Sabemos que não faltam imóveis abandonados nos municípios, mas pouco se faz para arrecadar estes bens que descumprem sua função social.

No entanto, a responsabilidade não pode ser apenas transferida ao Poder Público, o proprietário deve ser diligente quanto a manutenção do imóvel, de modo a evitar transtornos, ônus ou mesmo a invasão. É inerente ao direito de propriedade seus limites e obrigações.