Os graves riscos da alienação fiduciária nas dívidas rurais

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Produtores Rurais, não se iludam. A Lei 13.986/2020 não foi feita para a área rural, exclusivamente foi feita sob medida aos bancos. Somente o fato dos bancos conseguirem realizar seu antigo sonho de expropriar bens rurais mediante a alienação fiduciária já é suficiente para alentar o ano 2020, embora a pandemia também trará significativos ganhos aos bancos nunca visto antes; todavia, sem sombra de dúvida, o grande triunfo a longo prazo é a alienação fiduciária nas dívidas rurais.

A Lei 13.986/2020, implantada para ser um meio de fomentar a área rural, o que parece ser uma dádiva, na verdade é pior que um cavalo de troia, é uma armadilha envolta de pecaminosas benesses que acabará por tomar toda a propriedade do produtor rural quando menos esperar e precisar de ajuda. Neste momento, o banco estará o esperando com a titularidade da fazenda já em seu nome numa mão e a imissão na posse na outra para desocupação em 60 dias.
Para entender melhor o problema, necessário o produtor rural se conscientizar que ao alienar fiduciariamente a sua área rural ao banco, automaticamente estará transferindo a sua propriedade para o nome deste banco, ficando somente como uma espécie de arrendatário ou locador na posse do seu imóvel.

Por essa razão, com apenas três prestações atrasadas, o banco iniciará o procedimento da expropriação da área rural dada em garantia fiduciária, visando a consolidação da propriedade, caso as prestações atrasadas, acrescidas de juros e demais encargos, não sejam pagas pelo prazo de 15 dias, após a notificação pelo cartório de registro de imóvel.

Assim, tem-se início o pesadelo. Automaticamente, após o prazo à purgação da mora, o leilão da propriedade rural será marcado para ocorrer em 30 dias. No 1.º Leilão, a propriedade será ofertada pelo valor de avaliação. A seguir no 2.º Leilão, será aberto para lance livre, desde que não seja por preço vil - abaixo de 50% da avaliação.

Neste procedimento de expropriação poderão ocorrer várias situações a  prejudicar seriamente o produtor rural, tal qual ocorre nas alienações fiduciárias de imóveis urbanos, sendo comum ocorrer descumprimentos das exigências legais pelos bancos que acaba resultando na perda definitiva da propriedade, tal como a falta de notificação válida para purgação da mora, inexistência de intimação do leilão, invalidade da avaliação da propriedade e abaixo do mercado, dentre outras que tornam dúbia e irregulares vários procedimentos de alienações fiduciárias.

O produtor rural perguntará então: “E se eu conseguir o montante das atrasadas até a data do leilão”. Olha, é uma incógnita. Nestes casos, mesmo o devedor possuindo o valor das atrasadas, o banco tem levado a leilão. E o pior, exigindo a totalidade da dívida, não somente as atrasadas, o que é praticamente impossível.

Na realidade, os bancos ganham mais com as benesses fiscais e financeiras da operação pela expropriação da propriedade quando leva a leilão do que o recebimento de algumas atrasadas, posto que deixará de pagar impostos pela dívida total ao tornar o título num crédito de difícil recebimento. É um benefício fiscal que os bancos possuem, mas os empresários, famílias e produtores rurais não tem.

Pois bem, fica o alerta aos produtores rurais para que não façam e de forma alguma renovem outras dívidas rurais dando sua propriedade rural como garantia pela modalidade fiduciária com a promessa de facilidades e juros mais baixos porque é uma armadilha danosa e lesiva ao seu patrimônio, ainda mais que a agropecuária sempre é dependente de fatores externos e a céu aberto ao ponto de confiar se amanhã na sua propriedade choverá ou se o banco a tomará.

Orlando Anzoategui Junior é advogado graduado pela UEM, com pós-graduação em Direito pela UFSC, e especialização em Direito Financeiro, Bancário, Imobiliário, Sistema Financeiro da Habitação e Urbanístico.