Segurança jurídica e um contrato sem privilégios

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De acordo com o Supremo Tribunal Federal, é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. Essa foi a tese fixada, por 7 votos a 4, em julgamento virtual encerrado no dia 8 de março, sob o Tema 1.127 da repercussão geral.

Ainda que a decisão possa colocar em alerta os fiadores, bem como possa impactar o segmento imobiliário, considerando que a maioria das locações tem como garantia a fiança, devemos ressaltar o acerto da suprema corte. Isto porque, como restou decidido, em nenhum momento a lei atribui uma benesse ao fiador, seja ela de locação comercial ou residencial, a oponibilidade da penhora como bem de família, cuja exceção para impenhorabilidade vem disposta no artigo 3.º, inciso VII, da Lei 8.009/90.

Se a lei ora mencionada já trouxe uma exceção à regra, não há como dar uma interpretação extensiva. Sem falar, ainda, que a proibição da penhora do bem de família dos fiadores poderia gerar insegurança jurídica, principalmente para o locador, pois, na hipótese de inadimplemento do inquilino, e não havendo outros bens passíveis de penhora, redireciona-se a cobrança contra o fiador; caso este também não tenha outros bens, a execução restaria frustrada.

Apensas de alguns especialistas dizerem que a decisão pode esfriar o mercado de locações e encarecer o processo de locação, não se pode também deixar de pensar na figura do locador, cujo imóvel dado em garantia pelo fiador irá garantir o cumprimento das obrigações contratuais.

De acordo com a maioria dos ministros do STF, a moradia não é direito fundamental absoluto, se comparado com o direito de propriedade, da autonomia de vontade e da livre capacidade de empreender.

Vale reforçar que a fiança é ato operado de forma livre e espontânea, cuja finalidade é assumir a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações contratuais. De modo que pleitear pela impenhorabilidade do bem imóvel, mesmo ele tendo sido oferecido voluntariamente pelo fiador, seria clara violação ao princípio da boa-fé objetiva, como bem ponderou o ministro Nunes Marques em decisão monocrática no RE 1.303.711.

Devemos destacar, ainda, o voto do relator Alexandre de Moraes: “Reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial teria o condão de causar grave impacto na liberdade de empreender do locatário. Isso porque, dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário (caução; fiança; seguro de fiança locatícia; e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme o já citado artigo 37 da Lei 8.245/1991), a fiança é a mais usual, menos onerosa e mais aceita pelos locadores. Trata-se de instrumento que envolve menos burocracia em relação às demais modalidades, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador que, em caso de inadimplência, poderá direcionar a execução ao patrimônio do fiador”.

Ao permitir a penhora do bem de família do fiador, garante-se um contrato menos oneroso comparado com as outras garantias e mais seguro para todos os envolvidos. Numa relação bilateral, não se pode prestigiar ou dar mais proteção apenas para um lado, pois, ainda que isso possa esfriar o mercado imobiliário, é necessário dar segurança e proteção às partes envolvidas.

Por fim, é importante, ainda, ressaltar que se tem no fiador aquela figura com maior poderio econômico do que o locatário, cujo papel será garantir o contrato na hipótese de inadimplemento. Ao passo que muitas vezes o fiador não tenha somente um único imóvel, sendo que, antes do julgamento do Tema 1.127, algumas imobiliárias e locadores passaram a exigir que o fiador tivesse mais de um imóvel para a concretização do contrato de locação.

Certamente, a decisão do Supremo Tribunal Federal prestigia a segurança jurídica e amplia a capacidade de geração de novos negócios, garantindo ainda a preservação do direito de propriedade, da autonomia da vontade e da livre capacidade de empreender, previstos em nossa Constituição Federal.

Flavio Marques Ribeiro é advogado especialista em Processo Civil e pós-graduado em Direito Imobiliário.