O que prevê a proposta que flexibiliza pagamento de aluguel durante crise do coronavírus

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O Senado vai votar nesta sexta-feira (3) um projeto de lei que prevê a flexibilização do pagamento do aluguel e que suspende despejos por inadimplência até o final deste ano. A proposta é reflexo dos tempos de pandemia, quando o necessário isolamento social para conter a contaminação pelo coronavírus deve afetar a renda dos brasileiros. Sem dinheiro, muitos locatários não poderão arcar com as despesas mensais. Por outro lado, também há locadores que contam com esse recurso para sobreviver – em muitos casos, idosos.

O PL 1.179/2020, do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), prevê a possibilidade de redução ou suspensão dos pagamentos de aluguéis, com vencimentos entre 20 de março e 30 de outubro deste ano, para aqueles locatários “que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração”. Esse hiato no pagamento não é uma anistia: os valores deverão ser pagos, parceladamente, a partir de 30 de outubro – a sugestão é somar um percentual mensal de 20% dos valores vencidos ao aluguel.

O tema é tão polêmico que o senador anunciou, via Twitter, que deve retirar o trecho que prevê a flexibilização do pagamento. A decisão foi tomada visando a aprovação da proposta, que será votada em sessão marcada para as 10 horas desta sexta (3).

Além da flexibilização do pagamento, o texto original do PL traz a possibilidade de suspender a concessão de liminares para ações de despejo até 31 de dezembro, desde que os processos tenham sido submetidos após o dia 20 de março.

Para especialistas, a redação desse dispositivo está confusa, porque ao mesmo tempo em que veta a concessão de liminares de ações de despejo, mantém o entendimento de que é possível retomar o imóvel com base na atual Lei de Locações. Na justificativa, o senador diz que “apenas é possível o locador retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares”. Os especialistas consideram que a proposta é uma tentativa de manter a garantia à moradia, ainda que haja alguns problemas.

Dados do IBGE, da PNAD Contínua anual relativa a 2018, apontam que pelo menos 18,1% do total de imóveis do país são alugados – outros 9,1% são imóveis cedidos e o restante já foi ou está sendo quitado. Isso significa que são quase 13 milhões de casas ou apartamentos que possuem algum tipo de contrato de locação no país.

Impacto da proposta no aluguel

A situação do pagamento de aluguéis é bastante complexa. Muitas pessoas já estão tendo a renda afetada por causa da pandemia, o que diminui a capacidade de pagamento. Por outro lado, também há muitas outras pessoas, inclusive idosos, que usam a renda de aluguel para complementar os ganhos mensais.

O entendimento do Secovi-SP, sindicato que representa as empresas do setor imobiliário, é de que toda a cadeia de locação está afetada.

Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio coordenador do Departamento de Direito Imobiliário do BNZ Advogados, pondera que já há possibilidades de renegociação de aluguel na legislação vigente, e que a eventual aprovação de novas normas, ainda que com prazos definidos, pode trazer insegurança jurídica. “Tem devedores e tem credores na expectativa de receber os valores. Ao mesmo tempo em que a pessoa cria uma expectativa de receber um salário e pagar o aluguel, para outra pessoa o próprio aluguel pode ser o salário dela”, diz Iaquinta. Para ele, a intervenção do Estado nessa questão de renegociação é complicada.

Já a advogada Juliana Brotto Milaré, da área de Direito Cível, do Consumidor e Imobiliário do escritório WZ Advogados, tem outra visão. Para ela, a situação complexa exige soluções que atentem para a coletividade. “A renegociação dos contratos deve buscar uma solução razoável para ambos os contratantes e o PL, nesse aspecto, além de um pouco de segurança jurídica, traz referências para que as partes façam a repactuação”, defende.

Os dois advogados, no entanto, reforçam a necessidade de se oficializar qualquer mudança no contrato de locação nesse período. Juliana defende que os contratos devem ser modificados, preferencialmente de forma escrita e por meio de aditivos. “Todas as negociações devem ser refletidas nesse instrumento, tanto em relação a prazo como forma de pagamento”, diz ela.

Iaquinta lembra que de modo algum esse aditamento de contrato deve ser verbal. Caso haja uma opção por um meio mais informal, a sugestão é troca de e-mails ou mensagens em que haja clareza da proposta e do entendimento.

O advogado ainda lembra que, além do aluguel, o inquilino tem outras obrigações de pagamento, como cotas condominiais, taxa de lixo e IPTU. “São taxas impostas e esses valores não podem ser negociados pelo locador. A não ser que exista uma lei específica naquela cidade ou assembleia de condomínio, os pagamentos devem ser mantidos ou é o proprietário que vai parar na dívida ativa do município”, diz.

Despejo na berlinda

Para Márcio Casado, sócio do escritório Márcio Casado & Advogados, a ideia de preservar o direito à moradia está sendo mal executada. E um dos problemas está na questão do despejo. Segundo ele, há um trecho da lei muito vago por permitir a retomada do imóvel em hipóteses previstas na Lei de Locações.

O projeto de Anastasia assegura o direito de retomada do imóvel em casos de mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel ou outros encargos, para realização de reparos urgentes, em decorrência da extinção de contrato de trabalho (caso a ocupação esteja relacionada ao emprego) e para uso de familiar que não dispõe de casa própria.

“A aplicação é bastante restrita. Para uma lei que deveria contemplar direito à moradia nesse período, ela permite a retomada (liminar) quase sempre”, aponta. Casado lembra que, ao estabelecer prazo para o ingresso das ações de despejo, a proposta permite o cumprimento de decisões proferidas anteriormente à data estabelecida de 20 de março. “Isso é questão de saúde pública, não só econômica”.