Está nas mãos dos municípios resolver gargalo dos terrenos na América Latina

A dois dias do lançamento da terceira fase do Minha Casa, Minha Vida, tido como uma das experiências mais exitosas em termos de habitação na América Latina, especialistas do mercado e da ONU apontaram o acesso ao solo urbanizado como o principal entrave para o atendimento da demanda por moradia no continente. Mais precisamente, lembraram dos instrumentos introduzidos pelo Estatuto da Cidade, em 2001, no Brasil, que poderiam ajudar a controlar a precificação dos terrenos nos centros urbanos do país, mas que, ora por ideologia, ora por falta de vontade política, não foram utilizados como deveriam pelos municípios. A discussão ocorreu durante o Smart City Business America, evento voltado para cidades inteligentes em Curitiba e que vai até o dia 30.

Para Claudio Acioly, arquiteto e chefe do departamento de capacitação e desenvolvimento da ONU-Habitat, a agência para habitação da ONU, com mais de 30 anos de experiência em 25 países, o Minha Casa, Minha Vida se viu muito prisioneiro da esfera local, que aquela que viabiliza o acesso ao solo urbanizado no Brasil. “Não se criou um mecanismo forte para se intervir nessa oferta de solo. O que ocorreu é que o terreno barato, aquele que está na periferia dos centros urbanos e que é mais fácil de disponibilizar, foi utilizado e com isso se repetiu erros do passado deste país”. Acioly se refere à instalação de grandes conjuntos habitacionais nas periferias das grandes cidades, à margem da boa infraestrutura de transporte e de serviços.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) – entidade que representa o mercado e ajudou a construir o Minha Casa, Minha Vida neste aspecto –, José Carlos Rodrigues Martins, ressaltou que as construtoras também são a favor do uso de instrumentos como o IPTU progressivo, a demarcação de zonas de interesse social (Zeis) e a outorga do direito de construir para a viabilização de terra mais barata. “Esses instrumentos têm de ser usados sem ideologização. Quanto menos custar o terreno, mais unidades serão construídas e muito mais ‘business’ [negócios, faturamento] a indústria terá. É uma questão lógica”. Martins avisou que no mês de maio, no próximo encontro nacional da CBIC, será distribuída uma cartilha para orientar os municípios brasileiros a como criar, em seus respectivos Planos Diretores, e usar os instrumentos de uso e ocupação de solo do Estatuto da Cidade.

Mas nem todos os instrumentos têm a simpatia do mercado. A cota de interesse de moradia social, por exemplo, adotada pelos novos planos diretores de São Paulo e Curitiba, não é vista como uma boa solução para a questão do preço do solo. “Num empreendimento, não importa se 15% foi reservado para moradia social, mais barata. O preço que vai referenciar o preço da terra na região é o dos 85% de unidades restantes, vendidas a preços normais de mercado. Então a cota é um mecanismo que resolve, talvez, uma questão, mas não age sobre o entrave maior que é a precificação do solo urbanizado”, argumentou Martins.

Curitiba

Com cerca de 1,8 milhão de habitantes, segundo dados do Censo 2010, Curitiba tem 396 habitações irregulares e um déficit de mais de 49 mil moradias, atualmente. Até 2024, as projeções da Fundação João Pinheiro e do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc) apontam para um déficit de mais de 79 mil moradias, sendo que 29 mil deverão ser destinadas à população de renda de até R$ 1,6 mil. É com esse desafio em mente que algumas novidades como a Cota foram inseridas na revisão do novo Plano Diretor da capital.

Na prática, a Cota significa que grandes condomínios como aqueles erguidos no bairro Ecoville (que engloba partes dos bairros Campina do Siqueira, Mossungué e Campo Comprido) não poderão se repetir na paisagem da cidade, a não ser que tenham junto – ou muito próximo – unidades de moradia popular.

A recente criação da regularização simplificada de imóveis construídos até 2012 em Curitiba também é uma maneira da democratizar o acesso ao solo urbanizado – neste caso, aquele já edificado, mas em estado precário. Flexibilizar regras para que essas residências sejam formalizadas é uma maneira de requalificar áreas já ocupadas das cidades e também incentivar a formalização de outras instâncias urbanas, já que muitas dessas construções são também comércios.