Tira-dúvidas
Entenda como vai funcionar a venda de títulos na Bolsa de Valores:
O investidor comum também poderá comprar os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs)?
Sim. Os Cepacs poderão ser comprados nos leilões feitos na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) da Bolsa de Valores ou no chamado mercado secundário, por meio de corretores de valores.
Como o investidor ficará sabendo dos leilões?
Os leilões ocorrerão em datas e horários específicos, que terão de ser divulgados com antecedência pela prefeitura de Curitiba. Os editais serão publicados no Diário Oficial da cidade e em um jornal de grande circulação. Porém, os títulos poderão ser comprados depois, junto a corretores da Bolsa.
A aquisição dos títulos pode ser um bom negócio para o investidor comum?
Ao adquirir o Cepac, o investidor comum não precisa vinculá-lo a um empreendimento e utilizá-lo na prática. Ou seja, pode "guardar" o título para revender mais tarde, seja para outro investidor ou para uma empresa do ramo imobiliário. Para o economista Fábio Tadeu Araújo, essa pode ser a melhor opção: adquirir lotes de títulos e depois vendê-los aos poucos, aguardando que a região da Linha Verde se valorize. Essa valorização deve ocorrer tanto pelas obras que serão executadas no local quanto pelo interesse das construtoras em pagar mais pelo potencial construtivo.
Os títulos têm prazo de validade?
Não. O Cepac é válido enquanto permanecer em vigência a Lei da Operação Urbana Consorciada. Como o município prevê que as obras e venda dos títulos ocorram a médio e longo prazo, o investidor poderá manter o Cepac consigo por várias décadas.
Qual será o valor dos títulos?
Segundo a prefeitura, o valor mínimo de cada Cepac será de R$ 200. A previsão é que sejam emitidos 4,8 milhões de títulos.
Quando começa a venda?
A previsão é iniciar a emissão e a venda dos títulos a partir de março do ano que vem.
Qual a diferença, para o empreendedor imobiliário, entre adquirir potencial construtivo pela Bolsa ou seguir o trâmite comum de aquisição junto à prefeitura?
Hoje, o potencial construtivo pode ser comprado diretamente da prefeitura, da Companhia de Habitação de Curitiba (Cohab) ou de terceiros, como proprietários de imóveis tombados. A diferença é que o valor arrecadado é utilizado em uma obra de interesse público (restauração de prédios históricos ou de valor cultural, por exemplo) ou a preservação de área verde. Ao comprar os Cepacs, o empreendedor sabe que os recursos da venda serão utilizados obrigatoriamente na Linha Verde, a mesma região em que ele irá construir ou ampliar seu imóvel. Para empreendores e economistas, a aquisição via Bolsa de Valores também deve facilitar o trâmite burocrático para a aquisição dos potenciais construtivos.
Fontes: Fábio Tadeu de Araújo, da Brain Consultoria, prefeitura de Curitiba e Redação.
O plano para vender títulos de potencial construtivo da Linha Verde na Bolsa de Valores a partir do ano que vem causou reações dúbias no mercado imobiliário. A iniciativa da prefeitura de Curitiba foi vista com bons olhos, mas alguns investidores afirmam ter muitas dúvidas sobre as regras de negociação e aplicação dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), principalmente em relação às melhorias que o município promete fazer na região.
Uma coisa, porém, é certa: a escolha do eixo Linha Verde para o projeto pode inflamar um interesse que já existe, avalia o consultor Marcos Kahtalian, da Brain Consultoria. "Há várias iniciativas imobiliárias na Linha Verde. Acredito que essa será uma área de florescimento imobiliário. Mas, como qualquer área nova, o aproveitamento desse potencial leva tempo para acontecer plenamente", pondera.
O empresário Eduardo Schulman, diretor da Top Imóveis, empresa especializada em empreendimentos corporativos, analisa com cautela o lançamento dos títulos na Bolsa de Valores. "Não conhecemos ainda as regras que serão adotadas. Mas, certamente, um instrumento que possibilite a aquisição de potencial construtivo de uma forma menos burocrática vem de encontro aos anseios do setor", afirma.
Há dois anos, Schulman finalizou um empreendimento de R$ 35 milhões às margens da Linha Verde o Curitiba Office Park. Apesar de garantir que o investimento já teve retorno, ele diz que mantém as mesmas ressalvas sobre a região de quando o projeto ainda estava no papel. "Quando se investe para fins de locação, é fundamental que se possa confiar no sistema viário dos entornos. Essas novas regras [a compra de potencial construtivo pela bolsa] deveriam prever também mais estacionamentos na Linha Verde, por exemplo. E até onde eu sei, não está previsto esse incremento".
Desconhecimento
Para empreendedores, é consenso que o fator mobilidade urbana é essencial no momento da escolha de onde, quando e quanto investir. Apesar de a prefeitura garantir que os recursos arrecadados com a venda de títulos serão aplicados na infraestrutura da região, o desconhecimento sobre quais obras serão executadas comprometem a eficácia dessa "garantia", afirmam os investidores. "Hoje, tenho mais dúvidas do que opinião formada. O interesse do setor depende do tipo de investimento que será feito nessa área", afirma o diretor da Neubau Incorporações, Jaime Nissel Filho.
Empreendedores também temem uma eventual oferta excessiva de potencial construtivo à disposição no mercado. O dispositivo já é utilizado atualmente em 90% das construções e ampliações de prédios em Curitiba, segundo a prefeitura. Só em 2010, 153 mil metros quadrados foram cedidos inclusive para bairros que serão atingidos pelo mecanismo.
O potencial construtivo é o instrumento previsto no Estatuto das Cidades que permite que um empreendedor construa um edifício mais alto ou com maior área em regiões determinadas pela Lei de Zoneamento em troca de um repasse em dinheiro a uma obra de interesse público. No caso da Linha Verde, quem adquirir os títulos deverá necessariamente investir em obras na região. O valor arrecadado pelo município estimado em R$ 1,5 bilhão também deverá ser aplicado ao longo da Linha Verde.
Reuniões
Prefeitura vai detalhar projeto a investidores
A prefeitura informa que irá promover uma série de encontros com líderes de entidades de classe, associações e instituições que representem a sociedade organizada para apresentar os detalhes da venda de títulos de potencial construtivo na Bolsa de Valores projeto que recebeu o nome de Operação Urbana Consorciada Linha Verde.
Ontem, a secretária de Urbanismo de Curitiba, Sueli Hass, e o administrador regional da Matriz, Luiz Hayakawa, apresentaram a operação para representantes do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Paraná (Sinduscon), Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) e Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea), entre outras entidades do setor.
A operação pretende arrecadar R$ 1,5 bilhão, ao longo dos próximos anos, para investir no desenvolvimento ordenado do eixo viário que vai desde o Contorno Sul até o Atuba. Cada Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac) deverá apresentar, no momento da emissão, a destinação exata dos recursos adquiridos com a venda, por determinação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
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