A grande urbanização das cidades brasileiras começou na década de 40, quando o país ainda não dispunha de legislação sobre loteamentos e havia apenas uma lei sobre a venda a longo prazo (em prestações). "As fazendas que ficavam nas beiras das cidades foram loteadas pelos proprietários, sem nenhuma regra. O problema é que no cartório o registro permanecia como de uma única área e isso não foi alterado", explica a arquiteta e urbanista Maria Lúcia Refinetti Martins, do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Universidade de São Paulo (USP).
No fim dos anos 70, o país já tinha um grande número de loteamentos em condições precárias, por isso uma nova lei passou a regulamentar o desmembramento das áreas. Contudo, as exigências eram grandes, porque os loteamentos deveriam ter área verde, espaço para equipamentos públicos e isso onerava o preço dos lotes. "A população não tinha condições de pagar por terrenos mais caros e os loteadores, então, continuaram fazendo no improviso e sem regulamentar no cartório. A legislação, em grande parte, não adiantou na época", explica.
Diminuir as exigências para a criação de um loteamento, porém, não é o caminho adequado, segundo Maria Lúcia. "Se baixar o padrão geral, tudo vai ser feito pelo padrão menor e não quer dizer que o preço ficará mais baixo. Essa não é a solução", diz. Para regularizar os loteamentos antigos, então, a arquiteta lembra que o melhor instrumento tem sido a usucapião.
"A Constituição de 1988 trouxe a figura da usucapião especial urbana, que reduz o tempo de posse de cerca de 15 para 5 anos. O terreno precisa ter no máximo 250 metros quadrados e a família não pode ter outros terrenos", explica. Para adequar urbanisticamente esses terrenos, a prefeitura deve enquadrar esses espaços como Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), áreas que permitem um padrão urbanístico diferente. "É claro que nem tudo poderá ser regularizado, porque algumas casas chegam a estar no meio do que era para ser uma rua", diz.
Além disso, Maria Lúcia lembra que as prefeituras, desde 2009, com a lei conhecida como Minha Casa, Minha Vida, podem entrar com um pedido de usucapião coletivo (para cada um dos moradores de certa área invadida) para facilitar a regularização, já que as famílias normalmente não têm condições de contratar um advogado. "Em São Paulo, um escritório modelo da USP fez esse pedido, mas não tenho informações de que as prefeituras já tenham usado esse recurso. Para alguns juristas e órgãos públicos, essa possibilidade é descabida."
