A MP 656/2014 e a segurança jurídica nas aquisições imobiliárias

Com o propósito conferir mais segurança jurídica ao adquirente de imóvel, no dia 7 de novembro deste ano passou a vigorar a Medida Provisória nº 656/2014. Prestigia-se com o ato da presidente da República o princípio da Concentração dos Atos Registrais, este que nada mais é do que a reunião de todos os eventos jurídicos referente ao imóvel e ao seu proprietário na matrícula do bem.

Neste sentido, na matrícula imobiliária deverá constar – além dos atos translativos de propriedade e de instituição de direitos reais – as constrições judiciais (penhora, arresto, sequestro), a existência de ações reais ou pessoais reipersecutórias, as restrições administrativas (tombamento, servidões administrativas, etc.), a existência de comodato, enfim, todas as situações que possam afetar a situação jurídica do imóvel.

De acordo com a Exposição de Motivos da MP nº 656/2014, a concentração de todas as informações relevantes ao imóvel na respectiva matrícula visa a desburocratizar os negócios translativos da propriedade no âmbito do mercado imobiliário, oferecendo mais segurança jurídica sobretudo aos adquirentes de imóveis e agentes financiadores, que também poderão conceder crédito com menos riscos e de forma mais célere.

Com efeito, a aquisição de imóvel em nosso país se tornou, ao longo do tempo, tarefa das mais árduas, exigindo do comprador de imóvel e dos operadores do direito, em geral, uma pesquisa aprofundada em diversos foros, comarcas e cartórios com vistas a avaliar a segurança jurídica do negócio imobiliário pretendido. A MP nº 656/2014 objetiva facilitar as operações imobiliárias, abrandando os riscos de que o adquirente seja surpreendido pelo direito de terceiros, mormente em face de atos de constrição oriundo de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes. Ganha-se, a um só tempo, em celeridade e segurança jurídica.

Ressalta-se que a medida provisória em questão já se encontra em vigor para os atos jurídicos novos, o que demanda atenção de todos os operadores do direito, não apenas para aqueles que militam com a área imobiliária. Em relação aos atos jurídicos ocorridos anteriormente à vigência da MP, esta conferiu o prazo de dois anos para que sejam adequados aos seus termos, sob pena de inoponibilidade perante terceiros.

Afora o flagrante equívoco no que tange ao tratamento da matéria via medida provisória, as críticas mais contundentes a ela centram o seu ponto de vista na figura do credor, que visualiza nos ativos imobiliários a segurança jurídica para a efetivação dos seus direitos. É que a MP traz um ônus imediato aos credores, qual seja o de registar/averbar na matrícula do imóvel atos relacionados a existência do seu crédito, sob pena de que os negócios jurídicos que lhe sejam antecedentes tenham plena eficácia, não podendo o credor, em princípio, alegar evicção.

Sob o ponto de vista prático, em vez de caber ao adquirente/financiador o ônus de diligenciar em busca da existência, ou não, de processo judicial tendo como objeto determinado imóvel sob pena de ficar sujeito à perda do bem (situação anterior à essa medida provisória), esse ônus fica transferido ao credor, que deve dar publicidade da sua ação, na matrícula do imóvel, sob pena de não mais poder alcançá-lo em caso de alienação ou oneração de dito bem. É, justamente por isso, que alguns operadores do direito – certamente mais atentos ao viés de advogados do credor e aos ônus que lhe são atribuídos – chegaram a nominá-la de "MP do Calote".

Ousamos discordar desse entendimento. É possível, aliás, que o credor diligente possa obter benefícios com a nova ordem legal. Vale atentar, por exemplo, para a redação do artigo 10º, inciso IV, da MP, por força do qual o credor pode requerer ao juiz da causa a averbação na matrícula do imóvel de ação judicial cujo resultado possa reduzir seu proprietário à insolvência, sendo esta uma nova forma de resguardar o direito do autor de demanda judicial para receber o que lhe é devido.

Certo é, no entanto, que a efetividade da norma dependerá, e muito, do melhor aparelhamento do Poder Judiciário, inclusive com a completa informatização dos processos, abrindo caminho para a implementação do sistema de registro eletrônico, por meio do qual o fluxo de informações entre a ordem judicial e o Cartório de Registro de Imóveis seja instantânea.

São, obviamente, as primeiras impressões acerca da matéria. Como toda a legislação que ingressa no mundo jurídico, a sua assimilação será lenta, gradual e sujeita a reviravoltas. Certamente ainda virão propostas de emendas, críticas e divergências de entendimento quanto à sua interpretação até que a concentração dos atos na matrícula do imóvel possa efetivamente dar mais segurança ao mercado imobiliário. Até lá, cabe aos operadores do direito atenção e cautela redobradas a fim de atender adequadamente os interesses dos seus clientes, sejam eles adquirentes de imóveis ou demandantes judiciais.

Roberto Santos Silveiro é advogado.