Comissão de corretagem em compras de imóveis na planta

Nos termos do art. 722 do Código Civil vigente, um corretor, dentre outras funções, pode realizar trabalhos de intermediação na venda de imóveis, recebendo uma porcentagem sobre o valor do negócio, denominada "comissão de corretagem".

Normalmente os corretores de imóveis firmam um contrato com o interessado que pretende vender/comprar um imóvel, no intuito de aproximar as partes, isto é, comprador e vendedor.

Hoje em dia se verifica que as construtoras, quando pretendem vender "imóveis na planta", ou seja, imóveis ainda não construídos, celebram um contrato de exclusividade de intermediação com determinada imobiliária/corretora, a qual fica à disposição dos compradores no próprio local de exposição do empreendimento a ser negociado. Tal enlace ocorre para que a construtora não precise se preocupar com a venda do empreendimento e, por pura comodidade, deixa essa tarefa a cargo de determinada corretora.

O consumidor, portanto, chega até o empreendimento e automaticamente se depara com os corretores, que, munidos da exclusividade de venda do imóvel, trabalham no convencimento dos compradores, procurando aumentar as vendas em favor da construtora.

Ocorre que muitos compradores – se não todos – acreditam que estão realizando a aquisição diretamente da construtora, visto que os corretores se encontram fisicamente no empreendimento. Frise-se que, no caso em tela, os adquirentes não procuram determinada corretora para intermediar a compra e, sim, vão diretamente ao imóvel escolhido.

Dito isso, quando do fechamento do negócio, os compradores pagam um dito "sinal" ou "entrada", constante no preço total de compra, ficando aquele valor retido com a imobiliária a título de comissão de corretagem.

Ainda, em muitos casos, a imobiliária faz o consumidor assinar um "contrato de corretagem", destinando valores especificamente à remuneração dos corretores. Assim, os consumidores, interessados na compra do imóvel, arcam com o repasse e não se atentam que foram induzidos ao pagamento da comissão de corretagem. Vale dizer que o valor pago é considerável, correspondendo, em média, a 6% (seis por cento) sobre o total da compra.

No entanto, é judicialmente discutível se o pagamento da comissão de corretagem é devido pelo comprador do imóvel nesses casos. Isso porque o consumidor não contratou a corretora para intermediar o negócio – foi, em verdade, induzido a negociar com ela devido à escolha previamente realizada pela construtora. Fica claro, então, que a imobiliária, por seus corretores, prestou um serviço diretamente à construtora, mas a remuneração foi paga pelo comprador.

É possível, portanto, que os consumidores busquem na Justiça a devolução dos valores despendidos com a comissão de corretagem, com base no Código de Defesa do Consumidor. A legislação consumerista deve ser aplicada pelo julgador, pois o consumidor está perante contratos de adesão – da imobiliária e da construtora – e, ao adquirir o seu imóvel, é levado a assinar os termos como lhe são apresentados, sem possibilidade de qualquer modificação, sob pena de não se realizar o negócio.

A jurisprudência sobre o assunto encontra-se, atualmente, num impasse: por um lado, constata-se que a corretora de imóveis efetivamente intermediou o negócio, sendo devido o pagamento da comissão de corretagem; por outro, ficam indefinidos os responsáveis pelo pagamento: seria a construtora, a qual contratou determinada corretora para vender seu empreendimento, ou seria o comprador, que escolheu adquirir determinado imóvel?

O trabalho da corretora era realizar a venda e a consumação do negócio, o que não se nega que é cumprido. No entanto, fica claro que os compradores não podem optar por outra imobiliária, pois uma já foi previamente contratada pela construtora.

Algumas construtoras alegam, em sua defesa, que o comprador estava ciente da obrigação de pagamento da comissão de corretagem quando assinou o contrato com a imobiliária. Também se utilizam da máxima: "O indivíduo só compra o imóvel porque quer", a qual, convenhamos, só é apresentada em defesas judiciais – e não no momento da venda. Porém, parece claro que se trata de uma hipótese de venda casada, com vedação prevista no inciso I do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, considerando que há condicionamento da compra do imóvel ao pagamento da corretagem.

A respeito, a jurisprudência ainda não se encontra consolidada, e o julgamento depende também do teor do contrato firmado e da situação fática existente entre a imobiliária e o consumidor. Entretanto, feito o alerta quanto ao repasse indevido e abusivo da comissão de corretagem àqueles que realizam a compra de imóveis na planta, entende-se plenamente aconselhável a busca pelo ressarcimento.

Thainá da Silva Cavalcanti, advogada, atua nas áreas cível e empresarial.