Considerações sobre o Direito de Superfície

O Direito de Superfície foi introduzido em nossa legislação através do Estatuto da Cidade e do Novo Código Civil, apesar de se tratarem de normas conflitantes em vários aspectos. Assim, as supostas contradições entre as normas apresentadoras do Direito de Superfície devem ser ignoradas, e a atenção dirigida para forma e filosofia.

Esse direito que recai sobre imóveis trata de diferenciar e contradizer tradicionais princípios, os quais nos orientavam que existia um vínculo entre o solo e a superfície, não havendo a possibilidade de separá-los. No mesmo sentido temos a regra de que sempre o acessório segue o principal.

Com esse novo direito sobre terras, temos que nem sempre o proprietário do imóvel terá direito ou será dono do que estiver sobre este, como exemplo, plantações ou construções podem ser de outra pessoa.

Essas regras sobre usos e direitos distintos sobre o mesmo imóvel teve origem no Direito Romano. Na época havia a concessão entregue a particulares do direito de usar e ter benefício sobre o solo público, com a possibilidade de, sobre este solo, edifi­car-se, e desta construção desfrutar com total exclusividade, porém, geralmente sob a condição de se pagar determinados valores pelo uso, assemelhando-se, assim, à locação.

Essa condição teve sua proliferação considerando a inalienabilidade de bens públicos cumulada com a necessidade de darmos aproveitamento de grandes porções de terras, localizadas nas cidades em pleno desenvolvimento.

Destarte, esse instituto caracteriza-se por se tratar de um tipo de locação em longo prazo, com um pagamento perió­dico de uma pensão ou solarium sobre a propriedade.

Mazeaud e Mazeaud em sua obra conceitua o direito de superfície: "Verifica-se o direito de superfície quando um imóvel é dividido entre duas pessoas, um exercendo seu direito sobre o solo e subsolo, o outro sobre aquilo que ultrapassa (se sobrepõe) do solo: plantações e construções".

Em outra vertente, o professor da UERJ Ricardo Pereira Lima nos ensina que "o direito de superfície é substancialmente uma suspensão ou interrupção da eficácia do princípio da acessão".

Outra definição extremamente clara e importante decorre da citação de Clóvis Bevilaqua, "consiste no direito real de construir, assentar qualquer obra, ou plantar em solo de outrem".

O Código Civil trata claramente em seus artigos 1.369 a 1.377 do direito de superfície, desta forma alguns artigos deste capítulo, bem como de outros, merecem comentários.

O texto do artigo 1.369, de forma muito objetiva, nos leva a crer que existe o direito de plantar e construir em propriedade de outrem, sendo que essa autorização pode ser concedida pelo proprietário do imóvel por prazo indeterminado, podendo ser até por escritura pública registrada, e estabelecendo as regras do uso do imóvel, podendo ainda ser gratuito ou oneroso.

Dentre esses artigos do código, sem contarmos o acima citado, alguns merecem atenção ao seu conteúdo, arts. 1.374 e 1.376, pois preveem os casos de extinção, alguns casos sem qualquer indenização. Já o art. 1.377 trata de matéria discutida anteriormente, a concessão de uso de bens públicos.

Por outro ponto de vista, o artigo 1.255 do CC reza que: "Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé terá direito de indenização".

Na mesma linha, a art. 1.230 do CC retira do proprietário do solo o domínio sobre jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia elétrica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos em lei especial.

A Constituição Federal corrobora com o acima descrito em seu artigo 20, IX, onde nos identifica que os recursos minerais, inclusive os do subsolo, são bens da União.

Da mesma forma, existem previsões no Estatuto da Cidade, devido à importância do instituto aqui apresentado.

Tendo em vista tratar-se de um direito real, a superfície será constituída pelo devido registro na matrícula do imóvel que irá abrigar esse direito.

Da mesma forma em que é constituído, o direito de superfície pode ser transmitido a outrem, sendo que este passa a concentrar os mesmos direitos.

Concluindo, podemos afirmar que o direito de superfície permite a separação entre o domínio do que for construído ou plantado e a propriedade do solo que abriga a construção ou a plantação. Ainda sobre o tema a doutrina dominante afirma que o proprietário poderá usar e dispor do solo na parte em que não for ocupada pela construção ou plantação, porém não poderá atrapalhar ou comprometer o uso do superficiário.

Vemos este instituto como de suma importância do desenvolvimento de cidades, principalmente quando nos deparamos com uma grande quantidade de bens públicos e particulares não cumprindo a sua função social prevista na legislação nacional em vigor.