Contrato de locação built to suit: vantagens e dúvidas

Cada vez mais utilizado, o built to suit é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.

É, portanto, um contrato que envolve a construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente contratada. Normalmente é utilizado pela indústria ou comércio e firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos. O locatário se beneficia com tal contrato na medida em que não precisa imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade. Por outro lado, o locador que faz o investimento deverá ter o retorno desse capital mais o valor da locação, ficando, assim, assegurado de que terá o investimento restituído e o rendimento garantido durante o prazo do contrato de locação.

Com o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o contrato built to suit como de locação, restou mais clara essa relação, que era tida como atípica, e resta agora enquadrada como uma modalidade de contrato de locação. Mesmo assim, é um contrato complexo, envolvendo situações peculiares desse tipo contratual e muito diversas das demais situações típicas da locação.

Referida lei alterou o artigo 4.º da Lei 8.245/91 e introduziu o artigo 54-A. A regra geral, prevista no artigo 4.º da Lei de Locações, é de que o locador não pode reaver o imóvel locado no prazo do contrato. Já o locatário poderá rescindir o contrato, devolvendo o imóvel mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou aquela que for fixada judicialmente.

Continua valendo a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo. A exceção trazida no artigo 4.º, prevista no parágrafo 2.º do artigo 54-A, estabeleceu apenas uma condição quanto ao pagamento e ao valor da multa a ser pactuada entre as partes no contrato built to suit, de tal forma que o locador tenha assegurado o retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o prazo do contrato.

O artigo 54-A tem a seguinte redação: "Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiro, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 1 – Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 2- Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação".

Devidamente situado, o contrato como de locação e regido por lei especial, mesmo tendo sido estabelecido que "prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato", referidas condições devem seguir os princípios gerais dos contratos, tal como o da boa-fé e respeitar o equilíbrio econômico financeiro. A lei de locações deve ser aplicada ao contrato built to suit na sua plenitude, sistematicamente. E pelas disposições procedimentais, ele se sujeita às ações previstas na lei, tais como ação de despejo, de consignação em pagamento, revisional, renovatória da locação. Em relação a esse aspecto, foi um grande passo para trazer maior segurança às partes.

Esse é um contrato em que as condições devem ser amplamente negociadas face às necessidades e exigências do locatário, aos investimentos aportados pelo locador, à longevidade do prazo que será calculado, justamente com base no retorno do investimento acrescido de lucratividade etc.

Por disposição expressa do parágrafo 1º, do artigo 54-A, as partes poderão renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Decorrido o prazo, se a locação for renovada, tal dispositivo já não se aplicará automaticamente.

A possibilidade de renúncia, prevista na lei, se refere apenas ao direito de revisão do valor do aluguel, por conta da complexa e difícil tarefa de definição do valor do aluguel. Já em relação ao exercício do direito de preferência ou ao direito de promover ação renovatória da locação, como a lei não possibilitou às partes renunciar, se estas convencionarem nesse sentido tais disposições poderão ser consideradas nulas.

Embora a incorporação do contrato built to suit na lei de locações, reconhecendo sua natureza jurídica de contrato de locação represente um grande avanço e segurança jurídica para as partes, ainda restam muitas dúvidas quanto a sua aplicação. Só o decurso do tempo, a doutrina e a jurisprudência é que delinearão algumas das dúvidas que ainda pairam em relação ao contrato built to suit. Dada às particularidades e longevidade do contrato, é aconselhável a convenção de cláusula de arbitragem cheia, para solução de conflitos.