O pagamento da comissão de corretagem diretamente pelo comprador de um imóvel pode ser generalizado como uma prática ilegal? A resposta é categórica: não. É preciso trazer a questão à sua real dimensão, pois, desde que respeitados os preceitos legais, o pagamento da comissão pela pessoa que compra o bem é, sim, legítimo.
Para melhor compreender o tema, note-se que um imóvel colocado à venda (especialmente empreendimentos novos) passa por diversas fases até chegar ao consumidor final. Além da elaboração do projeto, viabilização da obra e construção da edificação propriamente dita, há também a fase de disponibilização no mercado, momento em que a compra e venda realmente acontece.
Cada uma dessas etapas é de responsabilidade de uma figura diversa. Geralmente a pessoa que constrói a edificação não a vende. É difícil conhecer alguém que bateu na porta de uma construtora para adquirir uma unidade imobiliária e conseguiu, pois o seu ramo de atividade é justamente outro (construção). Nesse cenário, quem constrói disponibiliza a função de venda a um profissional especializado em transações dessa natureza: o corretor de imóveis.
O corretor é um profissional que tem a expertise necessária para dar suporte a todas as partes envolvidas no negócio. Do mesmo modo em que conhece as características do imóvel a ser alienado, também tem a capacidade de auxiliar o pretenso comprador em tudo aquilo que ele precisa: encontrar um bem com as características desejadas, angariar a documentação para realização do negócio, barganhar o preço, etc.
Uma vez que o corretor tenha conseguido atingir o fim de sua atividade (concretizar a compra e venda), lhe é devida uma remuneração, nos termos garantidos pelo artigo 725 do Código Civil. E qual a consequência? A remuneração desse profissional passa a integrar o valor da transação.
Quando se chega a esse ponto, algumas perguntas surgem: quem deve pagar essa remuneração? Aquele que vende o imóvel ou aquele que compra? Na hipótese de o corretor ter sido escolhido pelo vendedor, esse custo pode ser repassado ao comprador? O tema suscita dúvidas mesmo em especialistas.
Diante desse debate é preciso frisar que há uma nítida linha divisória entre a legalidade e a ilegalidade nessa matéria, a qual é traçada com base na legislação e na jurisprudência dos tribunais.
Não há na legislação brasileira qualquer regra que imponha de maneira imperativa a um dos negociantes (comprador ou vendedor) o ônus pelo pagamento da remuneração ao corretor. Por mais que sejam feitas afirmações nesse sentido, basta a simples leitura do Código Civil para afastar essa pretensão.
A norma, em realidade, contém a previsão de que o contrato de corretagem existe quando uma pessoa se compromete a realizar negócios para outrem, sendo, por isso, devidamente remunerada. A legislação, contudo, também permite que por convenção esse custo seja incorporado ao valor do negócio a ser realizado (artigo 490 do Código Civil), hipótese em que a comissão será quitada pelo comprador do imóvel.
Portanto, o comprador de um imóvel pode arcar com o pagamento da comissão quando ela passa a incorporar o valor da transação, tanto que quando o corretor oferta o produto ao comprador o faz já com o acréscimo desse custo. Essa negociação, que não pode ser às escuras, é realizada por meio de expressa cláusula em contrato, a qual pode ser tanto no instrumento de compra e venda realizado com o comprador, quanto em outro autônomo, firmado diretamente com o corretor.
E o Código de Defesa do Consumidor, ele não é afrontado? A resposta é não, desde que respeitadas as suas regras. Essa lei especial, quando aplicável ao caso, é em si uma legislação de proteção a quem compra um imóvel e um "código de conduta" às empresas. O fornecedor tem que agir sempre de maneira transparente e dar ao consumidor todas as informações sobre o negócio a ser realizado. Assim, o custo da venda pode ser incorporado ao preço do imóvel, porém deve ser algo clarividente ao comprador, de modo que ele saiba o que paga e a que título.
Nesses casos, cabe ao comprador (consumidor) verificar se o preço (em sua completude) se adequa às suas pretensões orçamentárias e se a compra é vantajosa. Uma vez cumprida essa premissa, nada há a reparar na negociação.
A legalidade nessa prática é reconhecida pela jurisprudência de diversos Tribunais de Justiça no país. Os exemplos são diversos, como as decisões do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (Apelação Cível 20120710187454), Rio Grande do Sul (Apelação Cível nº 71004753190), Rio de Janeiro (Apelação Cível nº 4015703620098190001) e São Paulo (Apelação Cível nº 707973004), apenas para citar alguns. No estado do Paraná, igualmente, a jurisprudência também se inclina nesse sentido (a exemplo dos autos 0004784-50.2014.8.16.0182 e 0008568-35.2014.8.16.0182).
De acordo com essas considerações resta claro que a comissão de corretagem pode ser quitada diretamente pelo comprador, sem que com isso fique caracterizada qualquer ilegalidade. Respeitados a liberdade contratual e os limites da legislação, nesse ponto delineados pela expressa previsão contratual e pela transparência, a compra de um imóvel sempre será um bom negócio.
Guilherme Cassi, advogado, é mestre em Direito Econômico.
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