O desdobramento da incorporação como estratégia para o lançamento de megaempreendimentos

Os incorporadores têm investido cada vez mais em empreendimentos imobiliários diferenciados para conquistar o mercado, como os supercondomínios e os empreendimentos multiuso, os quais abrigam em um só terreno um conjunto de edificações. Nesses casos, o artigo 6º, da Lei nº 4.864/65, possibilita ao incorporador requerer o desdobramento da incorporação em várias subincorporações, as quais permanecem ligadas organicamente ao mesmo terreno. A lei também prevê a faculdade de se estipularem diversos períodos de carência para as subincorporações, podendo-se instituir o patrimônio de afetação sobre cada subincorporação, de modo que a cada uma destas corresponda um patrimônio afetado, apartado dos demais.

Se o incorporador requerer no ato do registro da incorporação do empreendimento o seu desdobramento, o registro das subincorporações será averbado na matrícula do terreno de origem, sendo que cada uma delas poderá ter uma finalidade, bem como terá as suas respectivas unidades autônomas e áreas de uso comum exclusivas. Nesse sentido, haverá coisas de uso comum da grande incorporação e coisas de uso comum de cada subincorporação; por conseguinte, cada unidade autônoma terá uma fração ideal vinculada à grande incorporação e uma fração ideal vinculada à subincorporação a que pertence. Caso haja necessidade de retificação de qualquer subincorporação, entende-se que não se exige a anuência dos condôminos das demais, considerando que não serão afetados por tal retificação, desde que não alterada a porção do terreno correspondente à subincorporação não alterada.

Normalmente, o desdobramento da incorporação é utilizado em empreendimentos de grande porte, nos quais se busca um melhor aproveitamento urbanístico e do potencial construtivo do imóvel. Além disso, essa opção conta com um melhor planejamento da comercialização do empreendimento. Ressalta-se que a Convenção de Condomínio será uma só para todo o empreendimento idealizado (art. 9º, Lei nº 4.591/64), a qual regrará as relações de copropriedade existente sobre o terreno e sobre as partes comuns no condomínio, além dos direitos e deveres dos condôminos, tanto em relação ao condomínio geral, quanto aos subcondomínios, decorrentes de cada subincorporação.

A fim de alcançar a melhor gestão do condomínio, depois de concluído o empreendimento, o desdobramento da incorporação permitirá a subdivisão da administração de acordo com cada subcondomínio existente, atendendo aos interesses individuais em harmonia com os interesses do todo condominial. Dessa forma, busca-se concretamente a melhor utilização das edificações e uma administração mais representativa dos subcondomínios.

Ocorre, por vezes, de os registradores não aceitarem registrar esse tipo de situação, afirmando que a matrícula é única (Princípio da Unitariedade Matricial – artigo 176, §1º, I, da Lei nº 6.015/73). Com esse entendimento, sustentam alguns registradores de imóveis que a matrícula não pode ser desmembrada em porção de terreno para depois dar origem às matrículas individuais das unidades imobiliárias. Segundo esse princípio registral, deveria existir uma matrícula para cada imóvel e um imóvel em cada matrícula, de maneira que não seria possível existirem matrículas para cada uma das subincorporações.

No entanto, defendemos que não existe violação ao princípio referido com a abertura de uma matrícula para cada subincorporação, considerando que cada uma terá as características de uma unidade autônoma em relação à grande incorporação. Nada impede que a "unidade autônoma" da subincorporação seja composta, por sua vez, de outras unidades autônomas. A abertura das matrículas das unidades autônomas não encerra as matrículas das subincoporações, assim como estas não encerram a matrícula onde está registrada a grande incorporação.

De qualquer modo, o fato de o registrador não aceitar o registro das subincorporações não impede que o incorporador estabeleça a divisão do empreendimento em subcondomínios, os quais serão entidades operacionalmente autônomas para fins administrativos. Também nesse formato restam perfeitamente definidas as coisas de uso comum, em especial o terreno, e as coisas de uso comum específicas de cada subincorporação, devidamente descritas no memorial de incorporação e na convenção de condomínio. Nesta hipótese, cada unidade autônoma terá apenas a sua fração ideal vinculada à grande incorporação, podendo, no entanto, vir a ocorrer alguma dificuldade na eventual retificação da incorporação de um subcondomínio sem afetar os demais.

Dessa maneira, através do desdobramento da incorporação, ou mesmo através da estipulação de subcondomínios (quando a incorporação não puder ser desdobrada), a lei dá opções ao incorporador para a melhor concepção e aproveitamento dos grandes empreendimentos. Em qualquer das hipóteses, a convenção de condomínio deve ser elaborada de forma bem criteriosa e específica para que o incorporador assegure o conceito pelo qual foi idealizado o empreendimento e o modo de sua utilização pelos futuros condôminos. Ficam garantidas, assim, a perpetuidade e a manutenção equilibrada das relações de convivência que irão existir no futuro empreendimento, antecipando as formas de solução de possíveis conflitos.

Mariana Borges Altmayer é advogada.