O rateio das despesas em megaempreendimentos imobiliários

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As incorporadoras imobiliárias têm, cada vez mais, apresentado e lançado no mercado empreendimentos imobiliários com múltiplas atividades, buscando neles uma nova fórmula para conquistar e se consolidar no mercado. Dentre estes empreendimentos, podemos destacar os megacondomínios, os condomínios clubes e os condomínios mistos. Por reunirem um grande número de pessoas, muitas vezes com interesses diversos, eles devem ter seu modelo de gerenciamento muito bem estruturado desde a concepção do projeto para que não ocorram problemas durante a sua administração. Estes empreendimentos, pela sua complexidade, demandam uma estrutura jurídica adequada e um modelo de gestão atual, que envolva equipes multidisciplinares para atender todos os interesses envolvidos, pois, se não houver um planejamento adequado, os conflitos podem dificultar sobremaneira uma adequada administração.

Atualmente, uma das principais fontes de conflitos dentro dos condomínios refere-se ao rateio das despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, bem como em relação à forma e critérios de como este rateio deve ser realizado. Esta matéria é disciplinada pelo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10/01/2002), com as alterações trazidas pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004, e recentemente pela Lei nº 12.607, de 05/04/2012, ficando estabelecido, no artigo 1.336, I, que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". A ressalva legal prevista na parte final do dispositivo, incluída pela redação da Lei nº 10.931/2004, serve justamente para que seja adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa gerada. Abre-se, assim, a possibilidade de se convencionar outras formas de rateio das despesas condominiais.

Além disso, o cálculo da fração ideal não está mais adstrito ao "conjunto da edificação", havendo apenas a exigência de que a fração ideal seja expressa na forma decimal ou ordinária, nos termos do art. 1.331, §3°: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio." Em outros termos, o legislador permitiu que a fração ideal seja atribuída às unidades autônomas de acordo com o caso concreto, sendo possível aproximá-la da justa definição física da propriedade, através de critérios que atendam às dimensões econômicas e jurídicas do direito de cada condômino, mas o que nem sempre poderá satisfazer a todos.

Assim, com o objetivo de definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal, podemos citar três fatores, quais sejam: a propriedade, o poder político e o custeio. Dependendo do tipo de empreendimento, podem-se levar em conta todos estes fatores, afastando o procedimento tradicional, no qual se considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino. Veja-se que o critério a ser adotado revela um conteúdo valorativo que remete à ideia de justa proporção. Estamos falando da busca de uma máxima proporcionalidade a qual, segundo Robert Alexy, na obra Teoria dos Direitos Fundamentais (ALEXY, 2008, p. 116 - 117), implica em três máximas parciais: a adequação, a necessidade e a proporcionalidade em sentido estrito. Estas máximas orientam a compreensão do critério a ser estabelecido, colocando em relevo os valores a ele relacionados. Portanto, ao se adotar um critério justo para o rateio de despesas, está-se, em verdade, buscando assegurar uma justa medida para esta divisão, considerando-se distintos valores, como o valor espacial (geométrico), o valor de uso do bem, o valor político, o valor econômico etc.

Deve-se atentar para que tudo isto esteja previamente previsto desde a concepção do empreendimento imobiliário e devidamente registrado no memorial de incorporação e na minuta da convenção de condomínio, depositados junto ao Registro de Imóveis.

Nesses novos modelos de empreendimentos imobiliários que vêm se tornando cada vez mais comum nas médias e grandes cidades, fica evidente que a atenção ao princípio da segurança jurídica nas relações entre condôminos não se traduz na aplicação de um critério único, devendo ser observadas as características peculiares de cada empreendimento no momento da definição da forma do cálculo da fração ideal que objetiva o rateio das despesas condominiais.