Obrigações na compra de apartamento em construção

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O sonho da maioria dos brasileiros é "ter a casa própria", e uma das modalidades mais usadas atualmente para atingir esse objetivo é comprar imóvel (geralmente apartamento) em um prédio de condomínio. Na busca do imóvel ideal, as pessoas se utilizam da intermediação de um corretor de imóveis, a quem cabe, nos termos do artigo 273 do Código Civil, "executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência". No entanto, nem sempre as informações são repassadas corretamente aos compradores.

O interessado em comprar um imóvel pode adquiri-lo já pronto ou ainda na fase da construção. Nesta última hipótese, o preço do imóvel pode ser certo ou estimativo, e o pagamento do preço geralmente é realizado de forma parcelada durante a construção. Quando o preço é certo, ou seja, quando o imóvel tem um valor definido, é comum que o contrato tenha previsão de reajuste do preço, principalmente quando é parcelado em vários anos.

A modalidade que merece especial atenção dos compradores é a chamada "compra e venda pelo regime de administração ou preço de custo", pois nesse tipo de empreendimento todas as despesas da construção são custeadas pelos compradores das frações ideais do terreno, ou seja, pelos compradores dos apartamentos.

A compra pelo sistema de "preço de custo" adota essa sistemática porque o dono da obra será o condomínio formado por todos os contratantes da construção do edifício e das unidades imobiliárias que o comporão. Assim, o inadimplemento de algum comprador afetará todos os demais compradores. Nesse tipo de negócio não existe um preço certo a ser pago pelo apartamento que está sendo comprado, mas apenas um "custo estimativo" da sua construção. Portanto o valor que constará do contrato não é o negociado pelas partes, e o valor informado não é o definitivo, podendo, ao final, o preço do imóvel ser outro conforme as despesas de sua construção.

Além disso, nesse tipo de negócio os compradores deverão pagar, além dos gastos com a construção de sua unidade autônoma (por exemplo, um apartamento), todas as despesas da construção das partes comuns da edificação e as relativas à aquisição dos equipamentos comuns, como, por exemplo, os elevadores, salão de festas, piscina, cancha esportiva, parque infantil, etc.

Além dessas despesas, na maioria dos empreendimentos "a preço de custo", deverão ainda os compradores arcar com os custos da construção de determinada área para ser entregue em permuta ao dono do terreno onde está sendo construído o empreendimento. Em nossa região a média desse custo é entre 12% e 15% da área construída.

Além das despesas efetivas com a construção, deverão os compradores também arcar com os custos da administração da obra, que, em geral, é realizada por uma construtora, que recebe em média entre 12% e 15% dos custos da obra. Mais recentemente, alguns empreendedores estão adicionando despesas jurídicas a serem pagas pelos compradores, cujo custo fica em torno de 0,5% a 1% do custo da obra.

Portanto, quando se compra um imóvel a "preço de custo", o comprador deve ter bastante claro que, salvo ajuste em contrário, (a) participará do rateio das despesas com a construção de sua unidade autônoma (apartamento); (b) de todas as despesas da construção das partes comuns da edificação e (c) as relativas à aquisição dos equipamentos comuns previstas no empreendimento e, ainda, conforme referido acima, de aproximadamente mais 27% de acréscimo sobre o valor dessas construções a título de custos da construção de determinada área para ser entregue em permuta ao dono do terreno, custos da construtora que administrará a obra e custos jurídicos.

Para muitos investidores, o sistema de compra de imóvel a preço de custo é vantajoso, pois permite diminuir o preço final de compra do imóvel. Para outros, é melhor definir o preço de compra de forma fixa e não correr riscos. A opção é de cada um, desde que se saiba o verdadeiro porte das obrigações que se está assumindo no contrato de compra e venda.

José Eli Salamacha, advogado, é mestre em Direito Econômico e Social pela PUCPR e diretor jurídico da ACIPG. E-mail: jes@wsw.com.br