“É preciso que a cidade cresça considerando os interesses de todas as pessoas”

As leis que regem uma cidade podem facilitar sua administração se forem pensadas não só por juristas e administradores públicos mas também pelos cidadãos. É o que defende o advogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, que trabalha há mais de 25 anos com direito imobiliário. Quando esteve em Curitiba no fim de 2013 para participar do evento "Universitas e Direito", promovido pela PUCPR, ele conversou com o Justiça & Direito e falou sobre a importância de equilibrar interesses socioeconômicos e a distribuição de distintas classes sociais nas cidades. Valdés também chamou atenção para o cuidado que se deve ter para que o peso da tributação não afaste investidores.

Como as leis e a atuação dos advogados podem ajudar para que a administração da cidade seja melhor?

Eu trabalho com urbanismo e mercado imobiliário há mais de 25 anos. No caso do Chile, existiu uma evolução muito interessante nos últimos anos, porque havia um grande crescimento econômico. As cidades estão crescendo muito, então era preciso solucionar muitos temas, e o governo do Chile estava trabalhando por uma nova política de desenvolvimento urbano, uma política nacional para fixar novas regras de ordenamento territorial e como desenvolver a cidade. Eu creio que, para que a cidade funcione bem, é necessário que exista uma combinação não só de boas leis mas também de uma participação do setor privado que se interesse em desenvolver os projetos. É preciso que exista também uma integração social para o empoderamento das pessoas. Hoje em dia a opinião das pessoas é muito importante, é preciso ouvi-las sobre que tipo de cidade querem, como os bairros devem se desenvolver. Não é suficiente ter boas normas, as pessoas precisam se identificar com elas e é necessário haver uma participação cidadã na geração da cidade, no trabalho de organização dos planos diretores, é preciso que exista uma participação real das pessoas que são afetadas. À medida que conseguirmos essa integração política, econômica e social, penso que a cidade vai funcionar.

Mas como se faz essa integração?

É necessário ter um estatuto da cidade, que deve ser flexível, porque a cidade é um ente vivo que vai mudando. Para que a cidade se adapte às mudanças, é preciso que se tenha um sistema flexível e que as normas possam mudar em um tempo breve. Hoje em dia, no Chile, aprovar um plano diretor toma entre cinco e seis anos, o que significa que as leis chegam tarde. É preciso ter uma dinâmica distinta, em que as pessoas participem desde o início nas modificações do plano diretor e nas decisões sobre que tipo de cidade se quer.

O senhor disse que trabalha para empresas do setor imobiliário, mas também falou de questões sociais. Como as leis podem possibilitar um equilíbrio para os distintos interesses?

Uma das soluções é que a cidade cresça considerando os interesses de todas as pessoas, que não se produza uma segregação social, em que os mais pobres tenham que viajar muitas horas para chegar aos seus locais de trabalho. Eu acho isso um erro. As cidades devem integrar em cada bairro as pessoas pobres e as pessoas ricas, de modo que possam conviver. Isso é benéfico para todos. A orientação moderna de direito urbanístico está construída sobre três eixos: integração social, equilíbrio ambiental e harmonia no desenvolvimento da cidade e do bairro. Para conseguir isso, não adianta nada ter as melhores leis se as pessoas não as cumprem. Por isso é melhor fazer com que as pessoas que serão afetadas participem desde o início, da gestação, de quando se estão preparando as leis. Ter uma boa lei é muito bom, mas não é suficiente. É importante que as autoridades deem facilidades para a iniciativa privada desenvolver projetos. Muitas vezes, as normas rígidas fazem com que os bairros se congelem e que não se consiga os projetos porque há muitas travas burocráticas e muitas exigências que fazem com que os projetos levem anos para serem aprovados. Para que a cidade se desenvolva e responda às necessidades, é preciso que exista muita transparência no trato das informações. Creio que, quando os cidadãos ajudam a produzir as normas e elas são objetivas e conhecidas por todos, isso ajuda a evitar a corrupção e faz com que as pessoas se identifiquem com sua cidade.

Qual a relação entre o peso da tributação e a boa administração?

Eu acho que a tributação é importante, mas deve ter certos níveis, porque, se ultrapassa esses níveis, passa a ser negativa e prejudicial para o desenvolvimento imobiliário. Porque o investidor sempre vai buscar o lugar onde seu investimento vai ser mais rentável, onde possa ter uma possibilidade de mercado mais adequada. Se os impostos e a tributação sobem, podem se transformar em asfixiantes e passam a ser negativos. É bom ter tributação, mas limitada. E considerando que há outros mecanismos em que indiretamente as pessoas também estão pagando tributos por outras coisas. Quando afeto a propriedade com os tributos, estou afetando o patrimônio, e o patrimônio é o que gera riqueza. Se uma pessoa tem de pagar muitos impostos por ter um patrimônio, vai ter menos recursos para desenvolver novos projetos. Olhando do ponto de vista do crescimento econômico de uma cidade, creio que subir os impostos não é um caminho adequado, creio que é prejudicial. Uma cidade deixa de ser atrativa se tem impostos muito altos, porque vai haver outras cidades onde se pode fazer os mesmos projetos por um valor menor.

O senhor também trabalha com arbitragem. Qual a sua expectativa sobre a Convenção de Viena?

A experiência da arbitragem no Chile é que as pessoas preferem não ir ao Poder Judiciário, porque os julgamentos levam muito tempo. O que acontece no Chile é que todos os negócios imobiliários e contratos de construção de certa importância têm a cláusula de arbitragem. Santiago está sendo sede de arbitragens comerciais internacionais. Por exemplo, a Câmara Brasil – Canadá de São Paulo, onde eu sou árbitro, tem um convênio com o Centro de Arbitragem de Santiago. A arbitragem está aumentando muito, então ter regras internacionais conhecidas é muito importante.